Kịch bản nào cho thị trường bất động sản khi đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng?

Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán BĐS theo từng lần chuyển nhượng.

Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2 - 10% (dưới 2 năm: 10%, 2 - 5 năm: 6%, 5 - 10 năm: 4%, từ 10 năm trở lên: 2%).

Liên quan đến đề xuất trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức cuộc họp lấy ý kiến góp ý.

Các chuyên gia VARS nhìn nhận, đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi tính ảnh hưởng sâu rộng tới các chủ thể tham gia thị trường. Cách tính thuế TNCN trong mỗi trường hợp đều có 2 mặt ưu - nhược. 

Với trường hợp xác định được giá mua và chi phí hợp lý liên quan, ưu điểm là tiệm cận thông lệ quốc tế (phù hợp với cách đánh thuế tại Mỹ, Nhật, Singapore...), phù hợp với nguyên lý thuế thu nhập (chỉ đánh trên phần chênh lệch thực thu được), tạo động lực minh bạch hóa hồ sơ.

Bên cạnh đó, hạn chế tình trạng khai 2 giá. Bởi giá chuyển nhượng có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế, nên thay vì để người bán tự đưa ra mức giá ghi trên hợp đồng, người mua sẽ yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực nhằm đảm bảo quyền lợi về sau nếu người mua có nhu cầu chuyển nhượng BĐS cho người khác.

Tuy nhiên, nhược điểm là khó thực hiện đồng bộ, bởi hầu hết giao dịch BĐS tại Việt Nam chưa có đầy đủ hồ sơ chi phí (phí môi giới, cải tạo...) và giá giao dịch thực từ các lần chuyển nhượng trước đây. 

Chưa kể tạo gánh nặng xác minh cho cơ quan thuế, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp, khiếu kiện tăng nếu thiếu hướng dẫn rõ ràng. Cách tính này cũng chưa phân biệt người sở hữu thực với nhà đầu tư khi áp cùng một mức thuế, dù tính chất sử dụng BĐS khác nhau. 

Với trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, ưu điểm là dễ áp dụng, phù hợp thực tiễn, khuyến khích sở hữu dài hạn và hạn chế đầu cơ, đầu tư ngắn hạn.

Song, nhược điểm là không phản ánh lợi nhuận thực tế, có thể dẫn đến bất mãn của người dân khi lãi ít nhưng phải nộp thuế nhiều; người mua lỗ vẫn phải nộp thuế cao nếu nắm giữ thời gian ngắn; thiếu phân loại mục đích sử dụng BĐS. 

Trên cơ sở tổng hợp ý kiến tại cuộc họp, VARS đã đưa ra dự báo về tác động của đề xuất đánh thuế chuyển nhượng BĐS tới thị trường.

Cụ thể, trong thời gian đầu triển khai áp dụng quy định mới, cầu đầu tư có thể có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh BĐS với các kênh đầu tư khác.  

Khi cầu đầu tư giảm, các chủ đầu tư sẽ buộc phải rà soát, điều chỉnh chiến lược bán hàng và kế hoạch mở bán. Nguồn cung đưa ra thị trường sẽ có xu hướng thận trọng và phân bổ theo tiến độ chậm hơn.

Thay vì tập trung chủ yếu vào các sản phẩm cao cấp, về lâu dài doanh nghiệp sẽ cân nhắc phương án kết hợp cân đối hơn giữa phân khúc bình dân và trung cấp để đảm bảo thanh khoản. Đây là yếu tố tích cực, giúp giảm bớt tình trạng lệch pha cung - cầu.  

VARS dự báo tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá BĐS có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Tuy nhiên, tại các khu vực thường xảy ra hiện tượng sốt giá, quy định mới sẽ giúp kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra sốt ảo, đưa giá bán về mức phù hợp hơn. 

Ngoài ra, phần lớn các giao dịch hiện nay đến từ nhu cầu đầu tư. Khi lực cầu đầu tư sụt giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm. Việc này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, khiến họ có thể cân nhắc tạm dừng, hoãn các kế hoạch đầu tư dự án mới để điều chỉnh chiến lược, nhằm đảo bảo an toàn về dòng tiền.

Hoạt động đấu giá đất được đơn vị dự báo có xu hướng giảm mức độ sôi động. Số lượng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá giảm, mức giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc không đạt được kỳ vọng của chính quyền địa phương.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khởi điểm đã được điều chỉnh tăng theo bảng giá đất mới, trong khi mức thuế cao làm giảm đáng kể biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư. 

Nhà đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu sử dụng đất thực tế và khả năng khai thác kinh tế cao, thay vì lựa chọn các khu vực có tính đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong dài hạn. 

Thị trường sẽ xuất hiện nguy cơ một số khu đất đấu giá không thu hút được nhà đầu tư do lợi nhuận sau thuế không đủ hấp dẫn. Tình trạng này có thể dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và thu ngân sách địa phương. 

Nhìn chung, VARS ủng hộ quy định tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Song, để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và tránh các tác động gây sốc cho thị trường, cần có lộ trình áp dụng chính sách rõ ràng, hợp lý.

Đơn vị kiến nghị quy định cụ thể về thời điểm hiệu lực thi hành để người dân, doanh nghiệp có thời gian thích ứng.

Cần làm rõ khái niệm chi phí hợp lý, cách tính thuế trong trường hợp lỗ, ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người sử dụng vì mục đích ở thực, có cơ chế miễn giảm thuế với trường hợp phát sinh giao dịch vì lý do bất khả kháng hay chuyển nhượng duy nhất một BĐS là nơi ở chính thức đã được đăng ký... 

Chính sách cũng cần phân loại rõ giữa nhóm sử dụng để ở thực, nhóm đầu tư hợp pháp với dòng tiền và thuế minh bạch và nhóm đầu cơ gây bất ổn thị trường (tích trữ, bỏ hoang...).

Thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ BĐS dưới 1 năm. Bên cạnh đó, việc nắm giữ BĐS từ 5 năm trở lên đã đảm bảo tính ổn định và lâu dài.

Do đó, VARS đề xuất xem xét điều chỉnh khung thời gian nắm giữ BĐS để xác định mức thuế, nếu dưới 1 năm thì áp dụng mức 10%, từ 1 đến dưới 2 năm là 6%, từ 2 đến dưới 5 năm là 4% và từ 5 năm trở lên là 2%. Đồng thời, có cơ chế khấu trừ thuế thu nhập cá nhân khi BĐS bán lỗ để tạo thanh khoản cho thị trường.