Giá căn hộ khó giảm, dòng tiền dự báo sẽ chuyển hướng đến 3 phân khúc này

Trong quý II, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc.

Bản tin thị trường mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung mới và lượng giao dịch trong 3 tháng qua đều ghi nhận tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý II.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Toàn thị trường có hơn 14.400 giao dịch thành công.

Đơn vị lý giải, lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu được cải thiện. Nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Về nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư (ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước) và nhu cầu ở thực, đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể.

Cùng với đó, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm sâu, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...

Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường BĐS sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc này.

Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, lên tới 90% sau thời gian ngắn chính thức mở bán, mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.   

VARS dự báo, giá căn hộ sơ cấp vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”.

Để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải trông chờ vào nhà ở xã hội, song phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30 km tính từ khu vực trung tâm. 

Dòng tiền sẽ tìm đến sản phẩm sẵn sàng giao dịch  

Dưới góc nhìn của VARS, những biến động của giai đoạn trước là bài học để nhà đầu tư đặt ra yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua bất động sản, đặc biệt là khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Dòng tiền sẽ dần rẽ hướng sang các loại hình khác, có sở hữu 3 yếu tố. 

Thứ nhất là vị trí - yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư BĐS, quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá. Đó là các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; đã có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.

Thứ hai là tiềm năng phát triển. Các BĐS ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Tuy nhiên, người mua cũng cần tìm hiểu kỹ về kế hoạch phát triển của khu vực đó trong tương lai.

Thứ ba là có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại. Hoặc các sản phẩm có hệ sinh thái dịch vụ cao cấp, có mục tiêu hướng tới cộng đồng dân cư tinh hoa.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, đơn vị dự báo thị trường địa ốc chắc chắn sẽ cần thời gian để thẩm thấu hoàn toàn nội dung chính sách.

Các bộ luật có hiệu lực thực thi sớm chỉ góp phần đẩy nhanh chứ không gỡ được ngay vướng mắc cho các dự án BĐS. Mặt khác, các dự án cũng cần giời gian để hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần rẽ đến các sản phẩm sẵn sàng giao dịch và sở hữu các yếu tố trên.

Đầu tiên là các sản phẩm thấp tầng của chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Các đại đô thị được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục là tâm điểm giao dịch.

Tiếp theo là đất nền. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư săn đón.

Đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư được đánh giá là dòng sản phẩm hấp dẫn nhất. Lý do bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

"Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Thời gian tới, dòng tiền sẽ tiếp tục đổ về loại hình này khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Việc lựa chọn đúng, không những giúp nhà đầu tư giữ tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá", theo VARS.