Điều gì đang diễn ra trên thị trường đất nền vùng ven?

Báo cáo mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi. Một số hiện tượng nổi bật được ghi nhận như nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã nóng lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực nóng thật, một số nơi có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn lấn sân. 

Trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý I, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần chênh giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn.

Lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn...

Điều này giúp tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. 6 tháng qua, bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

“Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý I, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý II đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn”, ông Chung nói.

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng.

Từ cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP HCM. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu/m2. So với kỳ gốc (quý II/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP HCM.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Song, trong quý II, chỉ số giá căn hộ chung cư ở đây cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP HCM.  

Giá đất nền vùng ven tăng 5 - 10% 

Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Bà Miền thông tin, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm sóng thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền bắt đầu nhen nhóm các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc.

Khu vực miền Trung, bao gồm Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ. 

Tại thị trường thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị,...

Nhu cầu đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt. Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu tăng nhiệt, song chưa thực sự sôi động với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với đáy.

Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Ngoài ra, trong những tháng qua, thị trường đã ghi nhận sự quay trở lại hoạt động của 1.577 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính từ đầu năm 2023 đến hết quý II/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới.

Về tình hình hoạt động của môi giới địa ốc, các thị trường có tiến trình phục hồi tốt, có nhiều hơn dự án ra hàng ghi nhận số lượng sàn giao dịch, môi giới gia nhập mới, trở lại hoạt động tăng cao. Ước tính tổng số lượng bằng khoảng 60% so với giai đoạn đỉnh.

Trong khi một số khu vực ghi nhận thêm sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động, cá biệt có những nơi gần như không còn bóng dáng môi giới bất động sản như Lào Cai, Phú Yên...