Đầu tư bất động sản nửa cuối 2024: Nên mua gì và mua ở đâu?

Tại sự kiện trực tuyến vừa tổ chức, ông Tạ Thanh Tùng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn Bất động sản CTCP FIDT đã chia sẻ góc nhìn cá nhân khi bàn về triển vọng đầu tư địa ốc trong giai đoạn tới. 

Theo vị này, bất động sản là thị trường đặc trưng, có tính chu kỳ và thường đi theo chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế, song sẽ có độ trễ. Quan sát từ quá khứ, có thể thấy đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là mỗi chu kỳ thường diễn ra trong khoảng 8 - 10 năm và có 4 năm ở giữa mỗi chu kỳ (gọi là "mùa đẹp" bất động sản). 

"Đơn cử như giai đoạn 2016 - 2019, hầu như nhà đầu tư của cả thị trường đều thắng. Mua bất động sản không thắng nhiều thì thắng ít, không nhân đôi thì nhân ba giá trị tài sản", ông Tùng nói.

Song, chính điều này đã dẫn đến câu chuyện rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản mà hoàn toàn không quan tâm đến tính chu kỳ trong khoảng thời gian sau đó. 

Chuyên gia nêu dẫn chứng: "Đầu năm 2022 và năm 2023, rất nhiều nhà đầu tư cá nhân tìm đến FIDT với tâm thế hoàn toàn không quan tâm gì đến chu kỳ kinh tế lẫn chu kỳ bất động sản. Họ sẵn sàng mua thêm bất động sản ở những dự án cao cấp, những khu vực vùng ven xa trung tâm hoặc đất nông nghiệp. Trong khi đó, giai đoạn này nền kinh tế có nhiều dấu hiệu suy yếu". 

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu và tư vấn, ông Tùng cho biết năm 2022, nhóm chuyên gia FIDT đã đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản gần như chắc chắn không thể nào hồi phục được trong ngắn hạn cho đến cuối năm 2023.

Khi quan sát tính chu kỳ của thị trường bất động sản so với tính chu kỳ của nền kinh tế, có thể nhận thấy rằng năm 2022 - 2023 là giai đoạn bất động sản chính thức bước vào vùng đáy của một chu kỳ và không có khả năng phục hồi mạnh trở lại chỉ trong 1 - 2 năm tiếp theo.  

Vị này thông tin ở thời điểm đó, nhận định này trái ngược với quan điểm của nhiều chuyên gia khác là thị trường đang giống với năm 2019, tức đó chỉ là một nhịp giảm, là một giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn.

Đến tháng 5/2023, khi bàn về triển vọng kế tiếp của thị trường, FIDT nhận định phân khúc hồi phục đầu tiên là các sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà phố… và có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Ba tháng đầu năm 2024, thống kê của đơn vị này cho thấy căn hộ, nhà phố ở Hà Nội là những phân khúc có tốc độ tăng trưởng cao nhất. Còn tại thị trường TP HCM, những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực (như căn hộ, nhà phố, đất nền ở trung tâm) chấm dứt tình trạng chủ sở hữu tài sản bán cắt lỗ, thay vào đó là tăng trưởng nhẹ.

Tuy nhiên, thực trạng này chỉ mang tính chất cục bộ, tức chỉ tăng mạnh ở Hà Nội và tăng nhẹ ở TP HCM, không tạo được sự lan tỏa cho toàn bộ thị trường.

Khi đối chiếu với tệp khách hàng của mình, FIDT nhận thấy những khách hàng có hoạt động tìm kiếm và giao dịch thực trong năm 2023 và 3 tháng đầu năm 2024 rơi vào nhóm có độ tuổi từ 29 - 32, với giá trị giao dịch chủ yếu dao động 2 - 4 tỷ đồng/sản phẩm.

"Điều này cho thấy các khách hàng ngày càng trẻ hóa và tập trung vào những sản phẩm có giá trị vừa túi tiền. Thị trường bất động sản đang hồi phục. Sự hồi phục này bắt đầu từ phân khúc có nhu cầu ở thực tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, từ đó mới lan tỏa ra các thành phố lớn khác như Nha Trang, Đà Nẵng hay các tỉnh giáp ranh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương…", ông Tùng nói. 

Nên đầu tư phân khúc nào nửa năm tới?

Theo chuyên gia, Việt Nam vừa trải qua một tháng có GDP tăng trưởng ấn tượng, song cần lưu ý rằng đây chỉ mới là kết quả ấn tượng trong một tháng và vẫn còn cần quan sát thêm trong thời gian tới. Cùng với đó, nền kinh tế thế giới hiện cũng vẫn còn nhiều ẩn số. 

Trong khoảng thời gian 6 tháng cuối năm 2024, FIDT dự báo thị trường bất động sản rất khó hồi phục mạnh và ghi nhận đà tăng trưởng vượt bậc. Nếu có sự tăng trưởng, đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư thì chỉ tiếp tục ở những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà phố vừa túi tiền, đất nền ở trung tâm thành phố lớn hoặc xung quanh Hà Nội, TP HCM.

Với nhà đầu tư cá nhân có khẩu vị cân bằng, đơn vị khuyến nghị nên lựa chọn các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực (đơn cử như căn hộ, đất nền, nhà phố ở khu vực trung tâm và có mức giá phù hợp túi tiền). Đây là hướng đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.

Với nhà đầu tư có khẩu vị tăng trưởng mạnh, khả năng chấp nhận được rủi ro nhiều hơn và sở hữu yếu tố "trường vốn" (tức nguồn vốn có khả năng sử dụng trong khoảng thời gian dài, không bị gián đoạn bởi các kế hoạch khác hoặc không sử dụng đòn bẩy tài chính) thì có thể lựa chọn những sản phẩm ở xa hơn. 

Nhìn chung trong nửa cuối năm nay, FIDT khuyến nghị nhà đầu tư nên chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng hay Nha Trang. Còn nếu thuộc khẩu vị đầu tư rủi ro thì có thể để ý những bất động sản ở trung tâm các thành phố, khu đô thị lớn lân cận với TP HCM (như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu) và Hà Nội (như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương). Đó là những khu vực mà nhà đầu tư có thể quan tâm trong giai đoạn này. 

Nhìn xa hơn, tới năm 2026, sự hồi phục trên thị trường mới có sự lan tỏa sang các khu vực khác, sang những phân khúc khác. Các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nông nghiệp, biệt thự, bất động sản cao cấp, đất vùng ven ở tỉnh… sẽ bắt đầu có sự hồi phục.

"Thị trường bất động sản giống như cỗ xe tăng, dù theo chu kỳ kinh tế nhưng nó vận động rất chậm. Do đó, rất khó để thị trường có thể đi từ giai đoạn đóng băng mà bật tăng mạnh trở lại chỉ trong vòng 1 - 2 năm, điều này dường như là không thể.

Theo quan điểm của tôi, sau khi thị trường hồi phục từ năm 2026, "mùa đẹp" của chu kỳ bất động sản kế tiếp dự phóng vào khoảng năm 2027 - 2030. Lúc này, tất cả các phân khúc, tất cả các khu vực đều phát triển và có sự lan tỏa. Khi ấy, các nhà đầu tư có thể quay lại thị trường một cách mạnh mẽ hơn với nhiều kỳ vọng tăng trưởng", ông Tùng cho hay.