Lời giải nào cho bài toán khan hiếm căn hộ vừa túi tiền ở Hà Nội?

Tại báo cáo Báo cáo thị trường quý IV/2022 của Savills Việt Nam, đơn vị này cho biết, hoạt động giao dịch bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng với số lượng bàn giao giảm và lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp.

Điều này được lý giải xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỷ trọng nguồn cung hạng B chiếm chủ yếu, trong khi đó căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất lại có nguồn cung hạn chế.  Theo đó, trong số tổng 12.637 sản phẩm mới ra thị trường trong quý IV, có 83% là căn hộ hạng B,  9% là căn hộ hạng A. Bên cạnh đó, giao dịch căn hộ hạng B cũng chiếm 76% thị phần tổng lượng giao dịch.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường hiện nay, đặc biệt trên các thị trường lớn như thị trường Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.

“Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40 - 50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ hạng B. Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần”, bà Hằng cho biết.

Vị chuyên gia nhận định “kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường”, đồng thời dự đoán năm 2023 tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính.

Chủ đầu tư cần bớt phụ thuộc các kênh vốn ngoài

Vị chuyên gia cho rằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán cung - cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.

Thứ nhất là giải quyết vấn đề pháp lý. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Mặc dù đã có những nỗ lực tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường nhưng trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể. 

Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Tuy nhiên, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. 

Giải pháp thứ hai là đưa ra sản phẩm phù hợp. Theo chuyên gia, những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Với mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ Hà Nội đang là khoảng 47 triệu đồng/m2, có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. 

“Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc bản thân chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào bởi vì thời điểm hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao”, bà Hằng nhận định.

Chuyên gia cũng nêu vai trò quan trọng của các dự án cơ sở hạ tầng mới trong việc thúc đẩy thị trường nhà ở. 

“Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận. Các chủ đầu tư cũng mong muốn tiếp cận quỹ đất ở tại các tỉnh lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà Nội”. Bà Hằng cho biết, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025.  

Bên cạnh đó, bà Hằng cho rằng chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh vốn bên ngoài. Đơn cử như đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt hơn, khuyến khích người mua thanh toán nhanh.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính trong nước và nước ngoài. Theo Savills, nhiều doanh nghiệp từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc… sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh. 

Mặt khác, các quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài có mặt lâu năm tại Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường. Từ đó, họ có thể ra những quyết định nhanh chóng. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường trong năm 2024 và 2025.