Giá đất Đông Anh lại nhảy múa

Đông Anh là huyện ngoại thành đã được HĐND TP Hà Nội thông qua đề án thành lập quận vào tháng 7/2023. Thời gian gần đây, địa phương này đang đón thêm hàng loạt dự án bất động sản lớn.   

Đón thêm loạt dự án nhiều nghìn tỷ

Hồi tháng 5, UBND TP Hà Nội mời đầu tư 4 khu đô thị và 3 dự án nhà ở xã hội quy mô lớn ở Đông Anh. 

4 khu đô thị mới gồm G3 (quy mô gần 80 ha, vốn 8.127 tỷ) nằm tại xã Kim Chung, Đại Mạch; G13 (hơn 44 ha, vốn 3.113 tỷ) nằm tại xã Mai Lâm, Đông Hội; G8 (46,6 ha, vốn 3.153 tỷ) tại xã Kim Nỗ, Kim Chung; G17 (20,6 ha, vốn 5.892 tỷ) tại xã Nam Hồng.  

3 khu nhà ở xã hội gồm dự án Star City Tiên Dương (44,7 ha, vốn 8.537 tỷ), Green Link City (39,5 ha, vốn 5.818 tỷ) tại xã Tiên Dương; Green Home City (81 ha, vốn 8.797 tỷ) tại xã Đại Mạch (huyện Đông Anh) và xã Tiền Phong (huyện Mê Linh).

Cũng trong tháng 5, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội phát thông báo tìm chủ cho Khu đô thị thông minh - sinh thái tại các xã Tàm Xá, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh (thuộc quy hoạch Phân khu sông Hồng). Tổng diện tích nghiên cứu sử dụng đất khoảng 268 ha. Sơ bộ tổng chi phí thực hiện là 33.093 tỷ đồng (tương đương 1,3 tỷ USD), chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư là 2.090 tỷ đồng. Quy mô dân số khoảng 38.500 người.

Tại các xã Nguyên Khê, Xuân Nộn, Thụy Lâm, Liên Hà và thị trấn Đông Anh, hồi tháng 3 Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Đông Anh 299,5 ha cho Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), tổng vốn 6.338 tỷ đồng. 

Ngoài ra, dự án của VEFAC mới được TP Hà Nội giao đất và bắt đầu thi công.

Khu đất dự án Thành Phố Thông Minh. (Ảnh: Di Anh). 

Lời đồn "người mua nhiều hơn người bán" của môi giới

Trao đổi với người viết, anh H.C., môi giới đất nền địa phương cho biết, khu vực ven đê sông Hồng dọc Vĩnh Ngọc, Tàm Xá, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm tập trung nhiều dự án bất động sản nên đất đai được quan tâm, thị trường đang vào sóng tăng giá ăn theo. 

Tại xã Vĩnh Ngọc, nơi có dự án Khu đô thị thông minh - sinh thái và Thành phố thông minh, được nhiều người hỏi thăm dò giá. Đất trong ngõ rộng, ô tô có thể di chuyển hiện chủ yếu được rao bán khoảng 75 - 80 triệu/m2, tức 3,7 - 4 tỷ đồng đối với một thửa rộng khoảng 50 m2.

Giá đất ở thôn Phương Trạch được môi giới này đánh giá là đang ở mức mềm nhất so với các thôn còn lại. Lý do bởi hạ tầng ở đây chưa hoàn thiện, cuối năm nay mới trải nhựa đường theo tiêu chuẩn lên quận. 

Ví dụ cùng là đất trong ngõ, thế đất tương đương nhau, nếu ở thôn Phương Trạch giá khoảng 80 triệu/m2 thì sang thôn Vĩnh Thanh dao động 85 - 90 triệu/m2, thôn Ngọc Chi giá quanh ngưỡng 100 triệu/m2.   

"Người mua nhiều hơn người bán. Có những nhà đầu tư đi tìm đất đã nhiều tháng, sổ sách ở văn phòng ghi đầy thông tin khách đặt hàng để lại mà chúng tôi vẫn chưa tìm được nguồn hàng phù hợp cho họ.  

Giờ nhu cầu cần tiền trong dân không cao vì mấy năm qua, họ được nhận tiền đền bù dự án Thành phố thông minh, thành ra ít người có nhu cầu bán đất, dẫn đến hàng khan. Vậy nên dù nhiều người quan tâm và muốn mua, song giao dịch lại ít.

Nhìn chung ở Vĩnh Ngọc bây giờ gần như không có đất mà bán. Nếu có lô đất nào bán ra mà ở vị trí đẹp, giá cả hợp lý là gần như người làng cũng mua lại của nhau ngay chứ chưa kịp đến lượt người ngoài”, anh C. nói.

Tại xã Xuân Canh, nguồn hàng còn nhiều hơn so với Vĩnh Ngọc nên nhà đầu tư cũng có nhiều lựa chọn. Theo anh C., khác với Vĩnh Ngọc có nhiều ngõ ngách to, thì ở Xuân Canh trước đây tập trung nhiều làng cổ nên đa phần trục đường nhỏ, đất đai trong ngõ theo đó mà có giá mềm hơn.     

Giá rao bán đất tại đây hiện dao động 40 - 58 triệu/m2. Cá biệt có một số thửa diện tích rộng (trên 100 m2) tiếp giáp mặt đường lớn được chủ đất rao ở ngưỡng 130 - 150 triệu/m2. Trong khi đó cách đây 3 - 4 năm, với mức giá khoảng 40 - 50 triệu/m2 vẫn có thể mua được những lô đẹp. 

Tại khu vực xã Đông Hội, Mai Lâm, theo người dân địa phương, những mảnh đất phân lô, đất dịch vụ ở vị trí đẹp, xung quanh nhiều tiện ích, đông dân cư hầu hết đều được rao ở ngưỡng trên 100 triệu/m2. Mức này đã tăng khoảng 10 triệu/m2 so với thời điểm cuối năm ngoái.  

Dữ liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, nửa đầu năm 2024, Hà Nội ghi nhận lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 118% so với cùng kỳ. Đầu năm, thị trường Thủ đô từng sốt cục bộ đất nền, thổ cư tại các huyện vùng ven và ngoại thành với nhu cầu tìm kiếm tăng vọt. 

Trong quý I, mức độ quan tâm đất nền tăng mạnh tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức. Chỉ số này gần chạm đến mức quan tâm của quý I/2022 - giai đoạn thị trường bất động sản sôi động. 

Sang quý II, đất nền vẫn ghi nhận những diễn biến tích cực với mức độ quan tâm tăng 33% so với quý I/2021. Riêng đất nền Đông Anh ghi nhận giá bán và mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh nhất trong số các huyện vùng ven Hà Nội. So với quý trước đó, giá bán đất nền Đông Anh tăng 24%, mức độ quan tâm tăng 104%.     

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, đất nền Đông Anh đang có sự tăng trưởng mạnh về giá. Đất Đông Trù, Lễ Pháp, Tiên Dương, Uy Nỗ, Đông Hội… có vị trí mặt đường lớn kinh doanh đang có giá chào bán 170 - 220 triệu/m2, trong khi cuối năm ngoái mức giá chỉ dao động 130 - 160 triệu/m2.

Ở những vị trí kinh doanh được nhưng không đắc địa bằng các vị trí trên, thị trường cũng ghi nhận mức tăng. So với quý I, giá bán đất phía Tây Bắc thôn Lễ Pháp tăng từ mức 70 - 95 triệu/m2 lên 74 - 100 triệu/m2. Đất Tiên Dương ở vị trí ngõ rộng, 2 ô tô tránh nhau, giá bán tăng từ 55 - 85 triệu/m2 lên 60 - 90 triệu/m2.

Đất Nguyên Khê, vị trí có thể kinh doanh được, giá tăng từ 58 - 75 triệu/m2 lên 62 - 78 triệu/m2. Các vị trí đất ngõ nhỏ, nằm sâu trong làng thuộc Vân Nội, Bắc Hồng, giá tăng từ 35 - 40 triệu/m2 lên 40 - 45 triệu/m2. 

Cẩn trọng bẫy thổi giá

Còn nhớ quý III/2023, báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng từng cho biết, tại Đông Anh, khu vực đầu cầu Nhật Tân ghi nhận mức giá hơn 200 triệu/m2 đối với những lô đất đẹp ở mặt đường lớn.

Đến quý II/2024, khi tìm kiếm thông tin rao bán đất nền trên một số trang tin bất động sản, có thể thấy vẫn có nhiều lô vẫn đang được rao bán ở mức giá này, thậm chí còn cao hơn.

Môi giới C. cho hay, những lô đất có giá rao ở ngưỡng 200 triệu/m2 trở lên thường ở khu vực sầm uất, dễ kinh doanh như mặt đường Võ Nguyên Giáp (kết nối trung tâm Thủ đô với sân bay Nội Bài) hay Cao Lỗ (tuyến đường có nhiều trụ sở cơ quan hành chính của huyện). 

Giá đất Đông Anh vượt 200 triệu/m2. (Ảnh chụp màn hình).

Tuy nhiên, chia sẻ với người viết, anh N.H., đại diện một văn phòng tư vấn đất đai tại xã Tàm Xá lại cho hay, giao dịch thực tế rất ảm đạm. Nhiều lô đất rao bán đã lâu nhưng không tìm được người mua bởi chủ đất hét giá quá cao".  

Về con số 200 triệu/m2, anh H. cho rằng không loại trừ khả năng đây là con số ảo, đang bị một bộ phận cò đất thổi giá.

"Gần nhà tôi có thửa đất được rao 200 triệu/m2 đã lâu nhưng chủ đất mãi chưa bán được, cũng chẳng thấy họ điều chỉnh hạ giá. Tôi nghĩ chẳng ai dại gì lại đi mua với mức giá vô lý đó. Mấy năm qua, nhiều người đổ xô đi làm môi giới vì nghĩ nhanh giàu, thị trường không tránh khỏi nhiễu loạn”.  

Thực tế, bẫy thổi giá là điều đã được giới chuyên gia cảnh báo từ đầu năm.

Báo cáo quý I của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền vùng ven ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ. Người mua cần hết sức lưu ý thực trạng này để tránh hình thành các cơn sốt ảo, gây nguy cơ mất an toàn khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.  

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm hớ giá (hoặc kém chất lượng, thiếu minh bạch pháp lý). Nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… 

Tuy nhiên, nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ giá. Do đó, người mua ít nhiều cần bỏ thời gian và công sức tự đi thực tế, khảo sát giá và pháp lý sản phẩm thay vì khoán hết cho bên thứ ba.

Một số cách giúp bên mua có thể khảo sát chính xác giá trị lô đất nền được ông Tuấn chỉ ra như tìm hiểu từ người dân địa phương, kiểm tra chéo nhiều môi giới, nhìn tiềm năng khu vực để xác định giá có tương xứng,...