Đông Anh sau thông tin chốt lên quận: Đất đấu giá có dấu hiệu 'vượt đáy', thị trường đất nền vẫn ảm đạm

Nằm ở cửa ngõ phía bắc Thủ đô, trong những năm qua, huyện ngoại thành Đông Anh đã thay da đổi thịt với nhiều dự án hạ tầng giao thông lớn.

Theo đánh giá thị trường của Batdongsan.com.vn, trong các huyện vùng ven Hà Nội, Đông Anh là huyện có mức độ đầu tư hạ tầng lớn nhất với loạt công trình giao thông trọng điểm như Quốc lộ 5 kéo dài, Quốc lộ 3, đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, đường cao tốc Nhật Tân - Nội Bài, Quốc lộ 3 mới (đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên), đường 23B, Quốc lộ 23A,... 

Song song với đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đã nhập cuộc vào thị trường Đông Anh. Qua đó, giúp thay đổi diện mạo đô thị khu vực với sự hiện diện của loạt dự án quy mô lớn như Vinhomes Cổ Loa ở xã Đông Hội; Công viên Kim Quy ở xã Vĩnh Ngọc; BRG Smart City Đông Anh ở xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc; Thành phố Thông minh của BRG... 

10 năm thăng trầm của đất Đông Anh

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 5 năm (quý I/2014 - quý I/2019), giá đất Đông Anh đã tăng 61%, mức tăng cao nhất được ghi nhận tại các thị trường đất nền vùng ven Hà Nội. 

Cụ thể, giai đoạn quý I/2014 - quý I/2017, đất Đông Anh tăng từ mức trung bình 10 triệu đồng/m2 lên 12 triệu đồng/m2. Sang giai đoạn quý I/2017 - quý I/2019, giá lại tiếp tục tăng từ mức trung bình 12 triệu đồng/m2 lên 16 triệu đồng/m2. 

Đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030, trong đó có lộ trình đưa huyện Đông Anh trở thành quận của Hà Nội trong năm 2023, chậm nhất là năm 2024.

Thông tin này đã khiến thị trường bất động sản Đông Anh tăng nhiệt. Thời điểm đó, đất đấu giá nằm sát khu Công viên phần mềm Vintech được rao với giá khoảng 37 - 40 triệu đồng/m2. Đất đấu giá ven trục Nhật Tân - Nội Bài yêu cầu người mua có tài chính tầm 2,5 - 3 tỷ. Khu đất đấu giá ngay trung tâm thị trấn Đông Anh có giá 80 - 100 triệu đồng/m2.

Đến khoảng cuối năm 2021, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá đất tại Đông Anh đi ngang và giảm giao dịch trong nhiều tháng liền. Giá đất tại các xã Đông Hội, Vĩnh Ngọc, Mai Lâm, Xuân Canh hay một số vị trí gần quy hoạch cầu Tứ Liên, công viên Kim Quy, dự án BRG Smart City có mức giá dao động 60 - 80 triệu/m2. Một số khu vực xa hơn như các xã Dục Tú, Liên Hà, Xuân Nộn, giá đất dao động 15 - 36 triệu đồng/m2... 

Sau thông tin rục rịch lên quận, đến tháng 3/2022, giá đất Đông Anh lại leo thang khi TP Hà Nội phê duyệt Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng và thông tin quy hoạch đường vành đai 4. Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh khó khăn, đất nền Đông Anh theo đó cũng trở nên trầm lắng, đìu hiu. 

Báo cáo thị trường quý I/2023 của Batdongsan.com.vn đã ghi nhận đà giảm giá của thị trường đất nền. So với quý IV/2022, giá đất nền quý I/2023 ở những khu vực vùng ven Hà Nội (trong đó có Đông Anh) đã giảm 1 - 13%, mức độ quan tâm cũng giảm 4 - 24%. 

Cùng với đó, nhiều lô đất đấu giá nhiều lần mà chưa thành công như hàng chục thửa đất tại khu đất X6 thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Nguyên nhân là mức giá khởi điểm được xây dựng tại thời điểm sốt đất cuối năm 2022 nên khá cao, dẫn tới tình trạng không có người mua.

Tính đến cuối tháng 5, đất đấu giá Đông Anh tiếp tục ghi nhận mức giá giảm sâu so với thời đỉnh sốt. Trong phiên đấu giá 15 thửa đất tại điểm X8 thôn Hà Phong, xã Liên Hà (ngày 20/5), thửa đất trúng đấu giá cao nhất có giá 24,9 triệu đồng/m2; thấp nhất là 20,8 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về là hơn 31,9 tỷ đồng, tăng hơn 1,1 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Đất nền trầm lắng sau thông tin chốt lên quận 

Đầu tháng 7 vừa qua, HĐND TP Hà Nội đã chính thức thông qua chủ trương thành lập quận Đông Anh trên cơ sở giữ nguyên trạng 185,68 km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số 437.308 người hiện có. Dự kiến trong quý IV, đề án sẽ được hoàn thiện hồ sơ và trình Chính phủ. 

"Việc Hà Nội chốt đưa Đông Anh lên quận được kỳ vọng sẽ là làn gió mới thổi vào thị trường đất nền ven đô nói chung và đất nền khu vực này nói riêng.

Tuy nhiên, nếu thông tin lên quận xuất hiện vào giai đoạn 2021 đổ về trước, chắc chắn sẽ tạo nên cơn sốt đất tại đây. Còn ở giai đoạn này, thông tin trên không đủ để kích thích thị trường đất nền Đông Anh bật dậy. Nhìn chung, diễn biến phân khúc đất nền nơi đây vẫn khá trầm lắng", Batdongsan.com.vn đánh giá.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III do Bộ Xây dựng công bố mới đây đã chỉ ra, giá giao dịch tại các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giảm nhiều hơn vùng trung tâm. Cùng với đó, mặc dù nhu cầu tìm kiếm và lượt quan tâm của nhà đầu tư tới đất nền đã tăng so với quý II, song tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện. 

Theo khảo sát của người viết, tại những khu vực trung tâm hoặc có sự hiện diện của các dự án bất động sản lớn, mức giá ghi nhận ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Đơn cử như giá đất thổ cư tại thị trấn Đông Anh dao động 32 - 60 triệu đồng/m2; tại xã Hải Bối 18 - 57 triệu đồng/m2; xã Kim Nỗ 25 - 51 triệu đồng/m2.

Riêng tại xã Vĩnh Ngọc (địa phương tiếp nối với phường Phú Thượng, quận Tây Hồ thông qua cầu Nhật Tân), giá đất nền nhỉnh hơn khi đa phần dao động 38 - 87 triệu đồng/m2.

Đặc biệt ở khu vực chân cầu, giá cao hơn hẳn mặt bằng chung khi nhiều thửa được chủ đất rao bán ở ngưỡng 120 - 160 triệu đồng/m2. Đối với những lô sở hữu vị trí đẹp ở mặt đường lớn, giá bán vượt mốc 200 triệu đồng/m2. 

 Trong khi đó, những khu vực xa hơn ghi nhận mức giá mềm hơn. Tại xã Liên Hà, giá đất dao động 15 - 40 triệu đồng/m2, nhiều lô trong ngõ có giá quanh mức 13 triệu đồng/m2; tại Xuân Nộn 23 - 36 triệu đồng/m2; tại xã Bắc Hồng chủ yếu trong khoảng 14 - 31 triệu đồng/m2.  

Đất đấu giá Đông Anh có dấu hiệu vượt đáy

Thông tin Hà Nội chốt đưa Đông Anh lên quận hồi tháng 7 chưa thể giúp thị trường đất nền ở huyện này khởi sắc rõ nét ngay trong quý III. Mặc dù vậy, theo ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), riêng đất đấu giá lại ghi nhận những chuyển biến tích cực. 

Chia sẻ với người viết, ông Chung cho hay: “Theo quan sát của tôi, nhìn chung những diễn biến ở thị trường đất nền là chưa tích cực lắm, song đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá. 

Minh chứng cho sự vượt đáy này chính là việc các sản phẩm đã xuất hiện lại giao dịch, đà giảm giá dừng lại và không còn hiện tượng giảm sâu, giá bắt đầu nhích lên và tâm lý nhà đầu tư có sự thay đổi. 

Trong quý III, những lô đất đấu giá ở khu vực xung quanh trung tâm Hà Nội, có mức giá quanh ngưỡng 2 tỷ đồng đang được đón nhận tích cực. Ở các thị trường ven đô, tỷ lệ hấp thụ đạt 70 - 90%. Mức giá trúng cao hơn 10 - 30% giá khởi điểm, có nơi tăng 50%. Ngay sau khi đấu giá xong có diễn ra việc mua đi bán lại ngay, song thay vì ghi nhận mức chênh lệch lớn như trước kia thì bây giờ giá có thể chênh nhẹ 20 - 50 triệu đồng/nền.

Qua nghiên cứu thị trường của VARS trong quý III, cùng với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh đã ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm và dẫn dắt đà tăng giá cho cả khu vực”.

Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử huyện Đông Anh, thửa đất được đấu trúng ở ngưỡng giá trên nằm tại thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, là mức cao nhất ghi nhận trong phiên đấu giá sáng ngày 30/9. Tổng số tiền địa phương thu về từ phiên đấu giá này là hơn 256,6 tỷ đồng, tăng hơn 67,4 tỷ so với giá khởi điểm.

Cách đây không lâu, cũng tại phía Tây Bắc, thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, 43 thửa đất đã được huyện Đông Anh tổ chức đấu giá thành công trong chiều ngày 14/10. Kết thúc phiên đấu giá, thửa đất trúng cao nhất có giá 83,5 triệu đồng/m2; thửa đất trúng thấp nhất có giá 55 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về đạt gần 321 tỷ, vượt hơn 80 tỷ đồng so với giá khởi điểm.