Cẩn trọng bẫy 'liều ăn nhiều' với đất nền chưa xong pháp lý

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong quý I, đất nền là một trong hai phân khúc ghi nhận sự vận động tích cực nhất (cùng với bất động sản thổ cư). 

Cụ thể, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền vùng ven tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Thị trường vùng ven xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi săn đất, nhất là ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công của đất nền vùng ven giảm từ 20 - 30% so với thời kỳ đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV năm ngoái, giá đã tăng khoảng 5%.

Ở Hà Nội và các vùng phụ cận, giá đất nền trong quý I đã ngừng giảm, các sản phẩm giá dưới 2 tỷ tại vùng ven trung tâm, tại các tỉnh, thành phố, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích có sẵn, ghi nhận mức giá tăng 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.   

Ở khu vực Trung du và miền núi phía Bắc, các sản phẩm đất đấu giá, đất nền, nhà riêng lẻ dưới 3 tỷ tiếp tục ghi nhận thanh khoản và mức giá cải thiện trong quý vừa qua. Ở vùng Duyên hải Bắc Bộ, giá đất nền dưới 5 tỷ tiếp tục được cải thiện từ 3 - 5% so với cuối năm ngoái.    

Tại Tây Nguyên, đất nền vùng ven bắt đầu được nhà đầu tư quan tâm, giao dịch nhiều hơn với mức giá giảm khoảng 30 - 50% so với đỉnh sốt. Nhất là các sản phẩm đất nền đã được tách thửa, hoàn thiện pháp lý.

Thị trường đất nền sơ cấp ở TP HCM và vùng phụ cận không có nhiều biến động. Trong khi đó, thanh khoản đất nền thứ cấp ghi nhận sự cải thiện, tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá tăng khoảng 3% so với quý IV/2023. 

Ở vùng Trung Trung Bộ, phân khúc đất nền ghi nhận sự phục hồi chậm trong 3 tháng đầu năm. Tại Tây Nam Bộ, giá đất nền hầu như đi ngang và có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới. Về nguồn cung, đất nền dự án hầu như không sản phẩm mới do vướng pháp lý.   

"Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ. Người mua cần hết sức lưu ý thực trạng này để tránh hình thành các cơn sốt ảo, gây nguy cơ mất an toàn khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục",  bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu Thị trường VARS thông tin.  

3 bước để né bẫy hớ giá 

Trên thực tế, cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án được triển khai từ các chủ đầu tư vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm kém chất lượng, hớ giá hay thiếu minh bạch pháp lý.

Trước thực trạng đó, ông Đinh Minh tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khuyến nghị người mua đất nền cần xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền nào để tránh thiệt thòi. Vị này đã chỉ ra 3 bước giúp người mua tránh bị hớ giá khi mua đất nền. 

Thứ nhất là đào sâu vấn đề pháp lý. Trong giao dịch mua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. 

Vì vậy, khi giao dịch, người mua cần mạnh dạn yêu cầu kiểm tra những thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt. Với đất dự án, cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền.

Với giao dịch đất nền giữa các cá nhân, người mua cũng cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch khu đất, kiểm tra tình trạng sở hữu lô đất, các vướng mắc tranh chấp pháp lý, sở hữu nói chung... để đảm bảo đất không vi phạm hay có tranh chấp trước khi ký hợp đồng.

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu bên bán photo các giấy tờ pháp lý trên và mang đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND,…), yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin, đối chiếu. 

Trong trường hợp có vay vốn ngân hàng để đầu tư, nên thông qua bên ngân hàng để xem xét tình trạng đất. Người mua cũng có thể nhờ ngân hàng định giá và xác định được giá trị chính xác của lô đất giao dịch.

Còn nếu giao dịch thông qua sàn môi giới, cần yêu cầu bên môi giới cung cấp giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…

“Trường hợp chủ đầu tư, chủ đất không xuất trình được đầy đủ giấy tờ pháp lý thì không nên mua”, ông Tuấn nhấn mạnh. 

Thứ hai là nên dành thời gian đi khảo sát giá trực tiếp. Theo chuyên gia, nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… 

Đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… Đây là những điểm mà không phải người mua bán bất động sản nào cũng hiểu biết quy trình.

Tuy nhiên, nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ giá. Ông Tuấn khuyến nghị người mua ít nhiều cần bỏ thời gian và công sức tự đi thực tế, khảo sát giá và pháp lý dự án thay vì khoán hết cho bên thứ ba.

Vị này chỉ ra một số cách giúp khảo sát chính xác giá trị lô đất nền. Đơn cử như tìm hiểu từ người dân địa phương, kiểm tra chép nhiều môi giới khu vực, kiểm tra lịch sử giá ở các trang mua bán tin cậy, nhìn tiềm năng khu vực để xác định giá có tương xứng. 

Thứ ba là nên tránh bẫy “liều ăn nhiều”. Nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn. 

Mặt khác, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn. Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20 - 40%. Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch…”.

Bên cạnh việc không có tranh chấp về quyền sử dụng, các sản phẩm trên còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác. Do đó, có thể xác định không phải đất chưa có sổ nào cũng sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền này, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà tiền mất tật mang.