Dự báo làn sóng tăng giá đất nền sau 2025

Báo báo do Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) mới công bố cho biết thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn về nhu cầu và tình hình giao dịch trong quý vừa qua.

Nhu cầu tìm mua nhà và tình hình giao dịch nhà ở, đất nền có nhiều tín hiệu tích cực, nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư. Lượng giao dịch căn hộ trong quý I so với cùng kỳ năm 2023 tại Hà Nội tăng khoảng 35,9%, TP HCM tăng 23,3%, Đà Nẵng tăng 27,5%, Bình Dương tăng 19,2%.

Tỷ lệ hấp thụ nhà ở trên thị trường thứ cấp cũng có xu hướng tăng. So với quý IV/2023, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung thứ cấp căn hộ chung cư trong quý I tại Hà Nội tăng khoảng 16,9%, tại TP HCM tăng 15,6%, tại Đà Nẵng tăng 7,8%, tại Bình Dương tăng nhẹ 2,9%.  

Giá giao dịch thứ cấp nhà ở và đất nền trong quý I gia tăng so với quý trước đó. Loại hình căn hộ chung cư có mức tăng cao hơn so với nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án. Hà Nội là địa phương có mức tăng giá thứ cấp căn hộ chung cư cao hơn so với các địa phương khác do nguồn cung mới căn hộ tại đây rất hạn chế.

Sau Tết Nguyên đán, nhà ở riêng lẻ, đất nền tại một số khu vực có giá bán tăng nhẹ và giao dịch khá sôi động như quận Nam Từ Liêm ,Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên (Hà Nội); quận Tân Bình, Bình Thạnh, Tân Phú, Phú Nhuận tại TP HCM; quận Cẩm Lệ, Liên Chiểu (Đà Nẵng).

Hiện tượng sốt nóng đất nền cục bộ vẫn chưa xảy ra trong quý I/2024. Tuy nhiên, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được coi là một yếu tố có thể tác động giúp thị trường đất nền sôi động hơn trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, 3 luật quan trọng liên quan đến bất động sản đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực từ đầu năm 2025, những thay đổi về chính sách được dự báo sẽ có tác động lớn đến thị trường. 

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đi vào thực thi. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. 

"Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai, về phương pháp định giá mới, trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba, luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực", ông Long nói. 

Vị này dự báo giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động.

Giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng khi luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Điều này dẫn đến chi phí tổng thể để phát triển một dự án sẽ dội lên nhiều hơn so với giai đoạn trước.

Theo chuyên gia, chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Giá bất động sản sơ cấp tăng sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo.