Vì sao giá chung cư Hà Nội tăng đột biến?

Diễn biến tăng nóng của phân khúc chung cư Hà Nội từ đầu năm đến nay đã được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra hiện giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP HCM. Quý I, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu/m2, trong khi giá tại TP HCM là 48 triệu/m2. So với năm 2018, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, vượt TP HCM - nơi chung cư tăng giá 55%.  

Báo cáo của Savills cho biết, trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Trong điều kiện giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận giá bán lẫn lượng giao dịch tăng trưởng.  

Còn theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong quý I đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý I năm ngoái.

Nhiều dự án chung cư mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP HCM. Mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP HCM. 

Trên thị trường thứ cấp, giá bán chung cư Hà Nội trong 3 tháng đầu năm ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận và tập trung phía Tây thành phố, nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.  

Tại tọa đàm do Báo Xây dựng tổ chức mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ rằng những người làm bất động sản đều cảm thấy bức tranh thị trường hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

Nguyên nhân bởi đây là sự điều chỉnh cần thiết khi ngành địa ốc thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường cùng sự đổ vỡ của hệ thống tài chính, điều này đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền. 

"Theo báo cáo tài chính quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5 - 6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Theo tôi, bất động sản đóng vai trò đầu tiên là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền.

Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không", ông Hưng nói. 

Người mua không còn "sợ" chung cư

TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam bổ sung góc nhìn: "Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi.

Trước đây, người ta thường sợ chung cư bởi nhiều lý do như pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên trở nên hấp dẫn". 

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng nhận định tâm lý người mua đã có sự chuyển biến. Quan điểm căn hộ là tiêu sản dường như đã là câu chuyện của ngày trước, hiện nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận thấy dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản.

Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây, quyết định mua được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn.

Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Đối với các dự án căn hộ mà giá không đi đôi với với chất lượng sản phẩm thì chưa chắc người mua đã đưa quyết định nhanh chóng. Các dự án trong quý I thu hút sự quan tâm đều là những dự án từ chủ đầu tư uy tín với sản phẩm một khi được tung ra thị trường có sự đảm bảo nhất định về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý khác.

Trước diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, người mua cần xem xét kỹ lưỡng, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án. 

Vị này dự báo: "Nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toàn tài chính của mình. Khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, trong khi giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý”.