Trước thềm Diễn đàn Đầu tư Việt Nam: Dự báo làn sóng tăng giá đất nền sau 2025

Những tín hiệu tích cực

Đất nền từ trước đến nay vốn được xem là phân khúc "vua" trên thị trường bất động sản bởi nhiều lựa chọn về vị trí, mức giá và tiềm năng sinh lời. 

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ở vùng duyên hải Bắc Bộ, trong quý III đất nền dưới 2 tỷ đồng tiếp tục giao dịch tốt, nhất là ở khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng. Tại Tây Nguyên, giao dịch, giá bán đất nền vùng ven có giá dưới 1 tỷ đồng ghi nhận tăng trưởng. Ngược lại, thanh khoản đất nền khu vực Khánh Hòa ghi nhận trầm lắng.

Tại thị trường Hà Nội, thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, những ngày đầu quý IV, lượng nhà đầu tư tìm hiểu đất nền vành đai 4 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước. Tại các khu vực có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng, tùy từng khu vực, lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với các tháng của quý III.

Còn theo thống kê của DKRA, tại khu vực TP HCM và vùng phụ cận, phân khúc đất nền ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý III với lượng tiêu thụ đạt 362 sản phẩm, gấp 2,8 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, so với giai đoạn năm 2019 trở về trước thì vẫn ở mức thấp. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu/m2 tại TP HCM hay dưới 22 triệu/m2 thuộc vùng phụ cận.

Sau khi có thông tin bảng giá đất chuẩn bị được ban hành, mặt bằng giá của phân khúc đất nền thổ cư, đất có sổ đã tăng đột biến. Tuy nhiên, vấn đề thuế tại TP HCM và một số tỉnh thành khác vẫn còn tồn đọng, khiến tỷ lệ tăng giá chỉ đạt 5% so với quý trước.

Dự báo sóng tăng giá sau 2025

Sang quý IV, DKRA dự báo nguồn cung mới đất nền phía nam dự kiến đạt khoảng 350 - 450 sản phẩm, tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi tích cực của quý III, song vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

Các địa phương như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… được kỳ vọng là khu vực dẫn dắt thanh khoản thị trường trong những tháng cuối năm. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với đầu năm. Thị trường thứ cấp chuyển biến tích cực so với cùng kỳ.

Dưới góc nhìn của ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới đi vào thực thi. Những điều khoản mới từ 3 luật này giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.  

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai, về phương pháp định giá mới, trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba, luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Vị này dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Cẩn trọng bẫy hớ giá

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu Thị trường VARS, mặc dù có những tín hiệu tích cực, thị trường đất nền còn ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ. Người mua cần hết sức lưu ý thực trạng này để tránh hình thành các cơn sốt ảo.

Trên thực tế, cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án được triển khai từ các chủ đầu tư vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm kém chất lượng, hớ giá hay thiếu minh bạch pháp lý.

Ông Đinh Minh tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khuyến nghị, người mua đất nền cần xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền nào để tránh thiệt thòi. Vị này đã chỉ ra 3 bước giúp người mua tránh bị hớ giá khi mua đất nền.

Thứ nhất là đào sâu vấn đề pháp lý. Trong giao dịch mua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua.

Thứ hai là nên dành thời gian đi khảo sát giá trực tiếp. Theo chuyên gia, nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch với mục đích tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý. 

Thứ ba là nên tránh bẫy “liều ăn nhiều”. Nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn. 

 “Lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn. Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20 - 40%. Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch...", vị chuyên gia lưu ý.