Giá bất động sản tăng cao thì không ai được lợi, kể cả chủ đầu tư

Di Anh 16:51 | 08/11/2024
Các chuyên gia, doanh nghiệp đầu ngành cho rằng, "đừng thấy thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt", và mặt bằng giá cao thực ra "không ai được hưởng lợi, kể cả chủ đầu tư"...

Các chuyên gia chia sẻ về thị trường bất động sản tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá”  diễn ra ngày 8/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, giá bất động sản tại TP HCM đã “lên đỉnh” và tăng khá mạnh trong suốt khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay.

Riêng tại phía Bắc, chu kỳ khoảng 5 năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất  mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất cao.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, Hà Nội là một trong địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu rất mạnh, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường dễ hiểu.

"Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng", chuyên gia nêu quan điểm.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang ít nhưng phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ là chính, chưa có các dự án đáp ứng những nhu cầu thực của người dân, cả kể về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, theo ông Đính.

Trong khi đó, thể chế hiện nay chưa kích thích việc đầu tư phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thể chế đã và đang được điều chỉnh, kỳ vọng giai đoạn tới việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới sẽ tốt lên. Tuy nhiên, giai đoạn này đang thiếu rất nhiều nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

   Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land 

Liên quan đến vấn đề này,  bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land cho rằng, việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi.

"Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng không hoàn toàn bị thiệt thòi. Việc mặt bằng giá được hình thành thông qua yếu tố đầu vào. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án hầu như không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra.

Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá rất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để mà các dự án vẫn nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên đứng góc độ chủ đầu tư, việc hình thành của giá đầu vào – giá đầu ra sẽ dựa trên sự tương đối. Bởi vì, nếu mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả người mua nhà, sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

Lời khuyên đối với người mua nhà, theo tôi cần phải bình tĩnh để đánh giá giá trị và mức giá mà mình mua phải tương xứng. Bởi đứng dưới góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở đỉnh thị trường,"  Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land chia sẻ.

Thống kê giá giao dịch bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng:

* Đối với căn hộ chung cư

Trong Quý III/2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm. Nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Theo đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Khảo sát một số dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh và một số địa phương, giá bán cụ thể như sau:

+ Tại TP Hà Nội:

 - Vinhomes Ocean Park tại phân khu The Zurich có giá khoảng 46÷55 triệu đồng/m2 tại Phường Trung Hòa, Cầu Giấy;

- Dự án Lumi Prestige có giá từ 69 triệu đồng/m2 tại Phường Tây Mỗ, Quận Nam Từ Liêm;

- Dự án The Ninety Complex có giá khoảng 60÷75 triệu đồng/m2 tại quận Đống Đa;

- Dự án The Sapphire – Vinhomes Smart City giá khoảng 47÷61 triệu đồng/m2 tại quận Nam Từ Liêm;

- Dự án khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân Vihacomplex giá khoảng 75÷97,2 triệu đồng/m2 tại quận Thanh Xuân;

- Dự án Công trình nhà ở cao tầng, cây xanh và bãi đỗ xe tại các lô đất ký hiệu: HH4, HH5, CL2, CL3, CX và P1 thuộc dự án Khai Sơn City tại phường Ngọc Thụy, Thượng Thanh, Long Biên có giá từ 50÷68 triệu đồng/m2,…

+ Tại TP Hồ Chí Minh:

 - Dự án Diamond Centery có giá từ 61÷73,3 triệu đồng/m2 tại quận Tân Phú;

 - Dự án Stown Tham Lương có giá từ 29,8÷43,5 triệu đồng/m2 tại quận 12;

 - Dự án Urban Green có giá từ 52÷59,7 triệu/m2 tại thành phố Thủ Đức;

 - Dự án Glory Heights - Vinhomes Grand Park có giá từ 40÷80 triệu đồng/m2 tại Quận 9;

 - Dự án The Aurora Phú Mỹ Hưng, quận 7 (giá từ 88÷90 triệu đồng/m2);

 - Dự án The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park, quận 9 có giá từ 46,83÷65,6 triệu đồng/m2.

+ Giá bán căn hộ của một số dự án nổi bật tại các địa phương khác:

Dự Án Lumiere Spring Bay giá khoảng 60÷73 triệu đồng/m2 tại Hưng Yên; Green Tower Dĩ An giá khoảng 50÷60 triệu đồng/m2 tại Bình Dương; Central Park Residences giá khoảng 32÷45 triệu đồng/m2 tại Nghệ An; Grand Mark Nha Trang giá khoảng 45 triệu đồng/m2 tại Khánh Hòa;…

 * Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án:

Trong quý III/2024, theo khảo sát thì phân khúc này có một lượng lớn dòng tiền của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực vẫn giao dịch mạnh. Giá bán cụ thể của một số dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh như sau:

 - Tại Hà Nội: Giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao. Giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt khoảng 160 triệu đồng/m2 (tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm). Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên mức tăng giá thứ cấp cao hơn (khoảng 5%) theo quý, nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Biến động tăng giá bình quân trong quý như: Sunshine Capital Tây Thăng Long (Tây Hồ) tăng khoảng 3,8% (lên mức 221,1 triệu đồng/m2), Louis City (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,8% (lên mức 232,1 triệu đồng/m2), Khu đô thị Văn Quán (Hà Đông) tăng khoảng 3,5% (lên mức 225,8 triệu đồng/m2), Hoa Viên Villas (Gia Lâm) tăng khoảng 4,4% (lên mức 108,4 triệu đồng/m2).

- Tại TP Hồ Chí Minh: 

Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá sơ cấp trung bình của phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án gần như ổn định và có một số khu vực giá giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, diện tích rộng (giảm khoảng 14% theo quý và 28% theo năm), theo đó các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng có giao dịch khá tốt trong quý. Nguyên nhân được cho là do các dự án mới ở khu vực ngoại thành có giá thấp hơn trung bình toàn thành phố, điều này cho thấy nhu cầu đối với các sản phẩm có giá tốt vẫn giao dịch mạnh, mặc dù nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm thành phố.

Giá thứ cấp của một số dự án tại TP Hồ Chí Minh có biến động giảm khoảng (3% đến 4%), cụ thể như: An Phú An Khánh (Quận 2) giảm khoảng 4,3% (xuống mức 265,6 triệu đồng/m2), Q7 Saigon Riverside (Quận 7) giảm khoảng 4,1% (xuống mức 79,2 triệu đồng/m2), Sim City (Quận 9) giảm khoảng 4,4% (xuống mức 62,5 triệu đồng/m2);.... Bên cạnh đó, một số dự án có mức độ tăng giá như: Mỹ Phú 3 (Quận 7) tăng khoảng 4,4% (lên mức 278,9 triệu đồng/m2), Villa Park (Quận 9) tăng khoảng 4,6% (lên mức 123,8 triệu đồng/m2).

 * Đối với văn phòng, mặt bằng thương mại:

Nguồn cung mới về văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê trên cả nước trong quý III/2024 không nhiều, một số dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới được khai trương nổi bật như: Dự án Taisei Square Hanoi với 28 tầng văn phòng cho thuê và 2 tầng thương mại dịch vụ tại Hà Nội; Dự án Etown 6 Cộng Hòa, quận Tân Bình quy mô 37.000 m2 tại TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể giá thuê của một số khu vực của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như sau:

- Tại Hà Nội: Tòa nhà văn phòng Capital Place 29 Liễu Giai có giá cho thuê dao động khoảng 32 - 40$/m2; tòa nhà văn phòng Lotte Mall West Lake – 272 Võ Chí Công có giá cho thuê dao động khoảng 31-32$/m2; tòa nhà văn phòng Vinacomin Tower- Dương Đình Nghệ có giá cho thuê dao động khoảng 17 - 19$/m2; Toà nhà Lancaster Luminaire – Đường Láng có giá cho thuê dao động khoảng $25 – $27/m2,…

 - Tại TP Hồ Chí Minh: Tòa văn phòng Marina Central Tower (Quận 1) có giá cho thuê dao động khoảng $70 - $80 /m2;  Tòa nhà The Hallmark – Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 2 có giá cho thuê dao động khoảng $41 - $48 /m2; tòa nhà thuộc dự án L’Mak 68 Phan Đăng Lưu có giá cho thuê dao động khoảng $19 - $25/m2;…

Giá cho thuê văn phòng quý III/2024 so với quý trước tại khu vực Hà Nội nhìn chung tăng nhẹ trong khi giá cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh không có nhiều biến động với quý trước.

* Đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Trong Quý III/2024, nguồn cung mới nổi bật dự án Charm Resort Long Hải tại đường Võ Thị Sáu, thị trấn Long Hải, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do Công ty TNHH Du Lịch Khách Sạn Phúc Đạt – Thành viên của Tập đoàn Charm Group làm chủ đầu tư với quy mô 47.032,5 m2, trong đó cung ứng 17 căn shophouse, 24 căn biệt thự nghỉ dưỡng, 972 căn hộ du lịch. Dự án Charm Resort Hồ Tràm tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc với quy mô 50 ha bao gồm Biệt thự, shophouse, căn hộ condotel, Secondhome và hotel.

Giá bán của một số dự án nổi bật trong quý, cụ thể như Shophouse/biệt thự thuộc dự án Andochine Resort tại Phú Quốc, Kiên Giang với giá rao bán dao động khoảng từ 44-52 triệu đồng/m2; Dự án MerryLand Quy Nhơn với giá rao bán dao động khoảng từ 81-181 triệu đồng/m2;.…Giá bán loại hình condotel tại một số dự án cụ thể như: Scenia Bay Nha Trang, sổ đỏ lâu dài, giá rao bán khoảng 36,92 triệu đồng/m2; Ixora Hồ Tràm với giá rao bán khoảng 49,58 - 114,29 triệu/m².

* Đối với bất động sản công nghiệp:

Quý III năm 2024, theo khảo sát thì nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường có xu hướng tăng lên, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang…và tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao như: điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.

Sự phát triển của các lĩnh vực trên tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp nhờ việc gia tăng nhu cầu về nhà xưởng đáp ứng tốt yêu cầu cơ sở hạ tầng, dịch vụ. Bất động sản công nghiệp trong quý nổi bật đến từ một số dự án được phê duyệt đầu tư, khởi công như: Cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ - giai đoạn 1 có quy mô 41,7 ha; Cụm công nghiệp Thiết Bình xã Vân Hà, huyện Đông Anh có quy mô 20,98 ha; Cụm công nghiệp Liên Hà 2, xã Liên Hà, huyện Đông Anh có quy mô 21,99 ha; Cụm công nghiệp Dục Tú, xã Dục Tú có quy mô 15ha; Cụm công nghiệp Thụy Lâm, xã Thụy Lâm có quy mô 17 ha; Khu công nghiệp Đồng Văn V, giai đoạn 1 thuộc phường Tiên Nội, các xã Tiên Ngoại và Yên Nam, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, có quy mô sử dụng đất 237,29 ha,…

Giá cho thuê đất bình quân cơ bản ổn định trong khi giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn, kho bãi trong quý III/2024 có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp phổ biến hiện nay là khoảng 3,5÷5,5 USD/m2/tháng. Giá cho thuê nhà xưởng tại một số khu công nghiệp như sau: Tại khu công nghiệp Châu Sơn, Hà Nam có giá cho thuê khoảng 3.5$/m2/tháng; KCN Tân Bình gần sân bay Tân Sơn Nhất có giá cho thuê khoảng 5$/m2/tháng; KCN Deep C II Hải Phòng có giá cho thuê khoảng 4,7$/m2/tháng; Khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Hải Phòng có giá cho thuê khoảng 4,8$/m2/tháng; Khu công nghiệp Yên Phong 2C tỉnh Bắc Ninh có giá cho thuê khoảng 5,5$/m2/tháng; KCN Lộc An Bình Sơn tỉnh Đồng Nai có giá cho thuê khoảng 4,6$/m2/tháng; Khu công nghiệp Long Hậu - Long An có giá cho thuê khoảng 5,5$/m2/tháng; KCN Yên Bình tỉnh Thái Nguyên có giá cho thuê khoảng 4,2$/m2/tháng.

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh
Link bài gốc

https://doanhnghiepkinhdoanh.doanhnhanvn.vn/gia-bat-dong-san-tang-cao-thi-khong-ai-duoc-loi-ke-ca-chu-dau-tu-432024118165149108.htm

Thị trường
Tin giờ chót
Phổ Yên sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng 10.000 tỷ đồng Phổ Yên sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng 10.000 tỷ đồng
Dự án 11:20 | 21/11/2024
Đọc nhiều nhất
Thông tin doanh nghiệp
Xem thêm
chọn
Giá nhà Việt Nam dự báo sẽ còn vượt xa thu nhập và neo ở mức cao
Giá nhà Việt Nam dự báo sẽ còn vượt xa thu nhập và neo ở mức cao
Theo Chứng khoán Mirae Asset, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đang ở mức cao và xếp trên cả Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Mỹ... Dự báo năm 2025, giá nhà sẽ còn vượt xa thu nhập hộ gia đình và neo ở mức cao.
Bất động sản rục rịch vào chu kỳ mới, thời điểm tốt nhất để 'xuống tiền'?
Bất động sản rục rịch vào chu kỳ mới, thời điểm tốt nhất để 'xuống tiền'?
Phổ Yên sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng 10.000 tỷ đồng Phổ Yên sắp có khu đô thị nghỉ dưỡng 10.000 tỷ đồng
Liên kết nổi bật