Giá chung cư Hà Nội dừng tăng nóng, dần tiệm cận TP HCM

Sáng nay 9/7, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2024. Tại sự kiện, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, trong sáu tháng đầu năm 2024, diễn biến nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP HCM ghi nhận những diễn biển trái chiều, đặc biệt tại thị trường chung cư.

Giá căn hộ Hà Nội bớt tăng trưởng nóng

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong quý II/2024 tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội.

Nhờ nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội quý II ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 vượt mức ghi nhận cả năm 2023.

Tính riêng trong quý II/2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt.

Đặc biệt, quý II ghi nhận một số dự án có số lượng căn mở bán lớn (1.000 - 2.000 căn) đã bán hết 80 - 90% quỹ hàng. Một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở ban giai đoạn 1 trong quý II cũng đã nhanh chóng triển khai các cổng tác mở bán giai đoạn 2.

Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.

Trong quý II, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 1) và Imperia Sola Park.

Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP HCM ở cà hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP HCM.

So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 - 2020 khi quỹ căn bàn giạo lên tới 30.000 - 40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I, mức tăng giá bán trong quý này dã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2. Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Căn hộ TP HCM thanh khoản cao

Tại TP HCM, sau quý I với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bán mới, quý II thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới, nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố.

Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm đến từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới là dự án The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng (với 82 căn) và dự án Eaton Park (841 căn) ở Quận 2.

Nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế (chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước), số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 1.700 căn.

Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TP HCM trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt. Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), thấp hơn trung bình thị trường TP HCM khoảng 16%, ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán.

Tại khu Đông, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán. Một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% quỹ hàng, với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý II, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2 - 3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Trong khi đó, cùng thời điểm này năm trước, đa số các nguồn cung mới đều nằm xa khu vực trung tâm, được định vị trong phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp.

Cũng trong quý II, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán 5 - 7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.

Với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, cùng với các dự án điều chỉnh giá bán sơ cấp cao hơn giá chào bán các giai đoạn trước cũng ghi nhận giá chào bán thứ cấp tăng 2 - 3% theo năm.