Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng BĐS: Có thể gây áp lực tăng giá nhà và ảnh hưởng thanh khoản thị trường

Bộ Tài chính vừa qua đã đề xuất 2 phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân.

Theo đó, trường hợp xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, sẽ tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan. 

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, sẽ tính thuế bằng giá bán nhân với thuế suất.

Mức thuế suất này phụ thuộc vào thời gian nắm giữ tài sản, áp dụng mức 10% cho BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% nếu từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% nếu từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế.    

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ BĐS.  

Trong báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường BĐS trong quý II/2025 vừa công bố, Bộ Xây dựng cho biết đã đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách thuế đối với nhà ở, BĐS không sử dụng; thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm BĐS của các dự án. 

Cùng với đó, thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để tránh đầu cơ, thổi giá BĐS.

Hai ảnh hưởng từ mức thuế 20%

Theo Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM, việc thu thuế trên lãi chuyển nhượng BĐS là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường. 

Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ BĐS và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn.

Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

"Tuy nhiên, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường, thì đây vẫn là một câu hỏi lớn.

Thực tiễn cho thấy được điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

Tôi đánh giá việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn. Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng.

Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp.

Sự ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao.

Điều này gây khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật", bà Giang Huỳnh chia sẻ.

Theo vị chuyển gia, để áp dụng chính sách này hiệu quả, cần phải có hai yếu tố là hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan.

Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.

Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng BĐS đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, cần đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Cụ thể, sau khoảng 2 - 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.