Lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản chỉ ra 4 'căn bệnh' của nhà ở xã hội

Ngân hàng chưa mặn mà cho vay

Chia sẻ tại hội thảo do Báo Tiền Phong tổ chức, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cho biết, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng là rào cản đáng kể đối với doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội (NOXH).

Lý do bởi các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà cho vay đối với những dự án NOXH do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng.

Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20 - 25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng lớn. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua NOXH. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Lãnh đạo HUD kiến nghị xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành cho chương trình phát triển NOXH, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới lãi suất ổn định, dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, các rào cản pháp lý liên quan quy hoạch cũng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Ông Tuấn Anh lấy ví dụ một dự án quy mô khoảng 3 ha tại khu vực Tam Biên (Hà Nội) dù đã được thành phố giao cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc chưa xác định rõ các chỉ tiêu như chiều cao hay mật độ xây dựng khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.

Vị này kiến nghị với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô, cơ quan quản lý nên áp dụng tư duy quy hoạch linh hoạt hơn. Thay vì áp đặt cứng nhắc quy mô dân số và buộc chủ đầu tư phải tự xây dựng đầy đủ hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình, số lớp học hoặc các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản để tính toán dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu NOXH tập trung ở vùng ven, HUD cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế hay trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí hạ tầng đều do doanh nghiệp gánh, các nhà đầu tư sẽ khó mặn mà tham gia.

Doanh nghiệp cũng đề xuất các khu NOXH quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30 - 45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội đồng bộ, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH đến 2030 mới có cơ hội trở thành hiện thực. 

Tồn tại kẽ hở chính sách

Cùng tham gia thảo luận, Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban quản lý dự án 1, Tổng Công ty 319 chia sẻ thời gian qua, nhiều cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân đã được ban hành, tạo chuyển biến rõ rệt, môi trường triển khai thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách, bởi khâu tổ chức thực hiện tại nhiều địa phương còn chưa đồng đều và vẫn tồn tại không ít vướng mắc.

Một trong những khó khăn lớn hiện nay là xác minh thông tin và điều kiện của người mua nhà. Trên thực tế, hồ sơ liên quan đến NOXH thường đòi hỏi phải xác nhận nhiều tiêu chí, trong khi dữ liệu chưa đồng bộ, thủ tục còn phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, làm mất nhiều thời gian.

Với số lượng hồ sơ lớn, cả cơ quan xử lý lẫn người dân đều chịu áp lực đáng kể. Có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết, nhưng người dân chưa được thông tin đầy đủ về lý do, dẫn tới tâm lý băn khoăn, thậm chí không biết cần bổ sung hay điều chỉnh từ đâu. 

"Khó khăn của chủ đầu tư, xét cho cùng, cũng bắt nguồn từ khó khăn của chính người mua nhà. Người dân hiện phải đối mặt với hàng loạt rào cản như chứng minh điều kiện để được mua NOXH, nhất là các tiêu chí liên quan đến thu nhập, nhà ở và đối tượng thụ hưởng. Tiếp đến là các thủ tục xác nhận còn phức tạp, liên quan đến nhiều cơ quan, nhiều loại giấy tờ, khiến người dân đi lại nhiều lần, tốn thời gian và công sức.

Quá trình tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ ở một số nơi còn kéo dài, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực sự. Chính những điểm nghẽn này cũng tạo ra kẽ hở để phát sinh hiện tượng môi giới, trung gian trục lợi, gây méo mó chính sách.

Ngoài ra, vấn đề rất đáng chú ý là dữ liệu về dự án và thông tin của chủ đầu tư hiện vẫn chưa thực sự minh bạch, chưa được kết nối đồng bộ để người dân dễ tra cứu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng gặp khó trong khâu kiểm tra, đối chiếu", ông Nam cho hay.

Rủi ro khi xét duyệt đối tượng mua  

Từ góc nhìn thực tế triển khai dự án, ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam một sung thêm một số góp ý. 

Thứ nhất là chuyện xét duyệt hồ sơ đối tượng mua NOXH. Hiện nay, doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà. Tuy nhiên, sau đó cơ quan nhà nước mới tiến hành hậu kiểm. Nếu phát hiện đối tượng không đủ điều kiện, thì việc thu hồi căn hộ rất phức tạp.

"Khi đó, doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà, xử lý các vấn đề tài chính và làm lại toàn bộ quy trình bán hàng. Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi lỗi có thể không xuất phát từ phía chúng tôi.

Tôi đề xuất công tác xét duyệt đối tượng nên do cơ quan nhà nước thực hiện ngay từ đầu. Có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua NOXH trên VNeID. Khi người dân đăng ký, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được xác nhận", ông nói. 

Thứ hai là vấn đề quy hoạch và chỉ tiêu kỹ thuật. Có những dự án NOXH đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch phân khu, nhưng khi triển khai quy hoạch chi tiết lại phát sinh vướng mắc, dẫn đến chậm phê duyệt. Doanh nghiệp mong muốn quy trình phê duyệt được thống nhất và đồng bộ hơn để bảo đảm tiến độ.

Thứ ba là chất lượng NOXH. Hiện nay, một số quy định khiến việc nâng cao chất lượng gặp khó khăn. Ví dụ, nếu chủ đầu tư tách 20% quỹ đất để xây dựng công trình thương mại hoặc nhà ở thương mại theo quy định, thì phần diện tích thương mại dịch vụ trong khối đế tòa nhà NOXH lại không được bố trí.

Điều này dẫn đến các tòa nhà thuần túy để ở, thiếu không gian thương mại dịch vụ ở khối đế. Từ tầng 2 trở lên là căn hộ, tầng 1 chủ yếu để xe hoặc bố trí kỹ thuật. Như vậy sẽ hạn chế giá trị thụ hưởng của cư dân.

Doanh nghiệp đề xuất cho phép linh hoạt bố trí diện tích thương mại dịch vụ trong khối đế của dự án NOXH, kể cả khi đã tách 20% quỹ đất riêng. Phần nghĩa vụ tài chính liên quan đến diện tích thương mại đó, doanh nghiệp sẵn sàng tính toán và thực hiện đầy đủ với Nhà nước. 

Khó xác định giá bán nhà ở thương mại trong dự án NOXH 

Theo ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC, doanh nghiệp gặp không ít khó khăn trong quá trình làm NOXH, đặc biệt là việc xác định giá bán và cơ cấu diện tích thương mại trong dự án.

UDIC hiện đang triển khai dự án NOXH tại khu vực Nguyễn Xiển (Hà Nội), dự kiến hoàn thành năm nay. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc liên quan đến cơ chế xác định giá bán cũng như cách xử lý phần diện tích thương mại trong dự án. 

Theo quy định hiện hành, trong các dự án NOXH, chủ đầu tư được phép bố trí khoảng 20% diện tích đất hoặc diện tích sàn để phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí và tạo nguồn lực tài chính cho dự án.

Tuy nhiên khi áp dụng vào thực tế, việc xác định giá bán đối với phần nhà ở thương mại nằm trong dự án NOXH lại phát sinh nhiều khó khăn.

Cụ thể, giá bán căn hộ thương mại trong dự án NOXH có cách tính hoàn toàn khác so với giá bán nhà ở thương mại thông thường. Nếu giá bán được xác định quá thấp thì doanh nghiệp không đủ nguồn thu để bù đắp chi phí đầu tư. Ngược lại, nếu xác định giá quá cao thì lại không phù hợp với cơ chế quản lý và có thể phát sinh rủi ro trong quá trình thẩm định, phê duyệt.

Việc quản lý và tính toán chi phí đối với phần diện tích thương mại trong dự án cũng khá phức tạp. Bởi thực tế, toàn bộ dự án vẫn phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt về NOXH, trong khi phần diện tích thương mại lại phải được hạch toán riêng để xác định hiệu quả tài chính của dự án... Do đó, dự án đến nay vẫn chưa xác định xong mức giá để mở bán theo dự kiến.