Đánh thuế bất động sản thứ hai: Chống đầu cơ tốt nhưng không dễ áp dụng đại trà ở Việt Nam

Thống kê của CBRE Việt Nam, tính đến cuối quý III mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3% so với TP HCM.

Còn theo chia sẻ của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, giá bán trung bình của căn hộ Hà Nội hiện gần tiệm cận mức 60 triệu/m2, tăng 64% so với quý I/2019. Cùng khoảng thời gian này, giá bán bình quân tại TP HCM tăng 30,6% (từ 49,2 triệu/m2 lên 64,2 triệu/m2), tại Đà Nẵng tăng 46,2%...

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý. Thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống còn 35% năm 2024, trong đó căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills, giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế.

Trong bối cảnh giá nhà ở liên tục tăng mạnh, tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản (BĐS).

Cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Trước động thái này, nhiều ý kiến cho rằng việc đánh thuế BĐS thứ hai sẽ làm đẩy giá nhà và giá BĐS. 

Sẽ tác động ra sao đến giá BĐS?

Dưới góc nhìn của ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS đánh giá, việc đánh thuế không làm tăng giá nhà đất. Đây là giải pháp phổ biến được nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng để hạn chế đầu cơ.

Theo ông Dũng nguyên nhân chính làm tăng giá BĐS tại một số khu vực thời gian qua là do giới đầu cơ và môi giới BĐS tạo giá ảo, thổi giá. Nhóm này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Các chuyên gia Savills cho biết, vấn đề đánh thuế BĐS đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở, trong đó có áp dụng thuế.

"Thuế BĐS là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản, trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Việc áp dụng các biện pháp như thuế BĐS thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường. Đây là công cụ hữu hiệu giúp gia tăng nguồn thu ngân sách, kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với người thu nhập cao đang sử dụng nhiều nhà đất.

Vấn đề nan giải nằm ở việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu BĐS.

Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành BĐS", bà Cao Thị Thanh Hương chia sẻ. 

Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa có thuế BĐS cũng như áp cho căn nhà thứ hai.

"Chúng tôi tham khảo các đồng nghiệp ở các nước khác về chính sách này thì thấy rằng, thuế là công cụ mà nhà nước hoàn toàn có thể áp dụng nhằm tăng thu ngân sách và điều tiết một vài khía cạnh nhất định của thị trường, song không điều tiết được toàn thị trường.

Thông thường thuế sẽ áp lên những đối tượng có khả năng đầu cơ, mua những BĐS không có khả năng khai thác sử dụng, đó là ở nhiều nước khác. Với mục đích này thuế không làm giảm giá BĐS ở các nước phát triển".

Không dễ để áp dụng đại trà

Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cũng lưu ý rằng, việc đánh thuế BĐS thứ hai không dễ để áp dụng một cách đại trà.

"Đánh thuế BĐS thứ hai sẽ hạn chế các hoạt động đầu cơ, nhà đầu tư sẽ giảm tần suất mua nhà, giao dịch và giảm độ nóng nhất định ở một khu vực.

Song thuế này cũng có một số tác động không mong muốn. Ví dụ ở Việt Nam nếu đánh thuế đại trà sẽ ảnh hưởng đến những người có nhu cầu ở thực, hoặc những gia đình trung lưu mua căn nhà thứ hai cho con cái hoặc để khai thác cho thuê, đây đều là những mục đích hợp lý.

Theo chúng tôi câu chuyện đánh thuế không dễ để áp dụng đại trà. Chúng ta có 38% dân số đô thị, so với các nước trong khu vực là 60%. Do đó chúng ta còn nhiều dư địa phát triển nhà ở đô thị, nếu áp thuế không có tính toán sẽ cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường".

Bà An nhấn mạnh thêm, không thể dễ dàng trả lời có hay chưa nên đánh thuế ở thời điểm này, mà nó phụ thuộc vào việc đánh thuế đối tượng nào, đánh thuế như thế nào. Nếu đánh thuế không hợp lý sẽ gọi là tận thu thuế. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng chưa nên áp dụng đánh thuế BĐS thứ hai lúc này.  

"Tôi ủng hộ chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc BĐS bỏ hoang, không sử dụng. Đây là điều tất yếu phải diễn ra theo xu thế của thế giới, hiện nay nhiều nước khác cũng đã thực hiện. Tuy nhiên áp dụng ở thời điểm nào, ở mức độ nào thì chúng ta còn phải xem xét kỹ lưỡng.

Có một bài học rất lớn từ quốc gia nằm ngay sát chúng ta, đó là Trung Quốc. Tác động từ việc đánh thuế BĐS thứ hai đã làm thị trường của họ khủng hoảng. Hiện nay Trung Quốc đang tìm mọi cách giải cứu thị trường BĐS nhưng vẫn chưa có nhiều tín hiệu lạc quan.

Họ thất bại do áp dụng quá nhanh, quá gấp, mang tính chất không mềm dẻo, linh hoạt nên gây sốc cho thị trường và ảnh hưởng dây chuyền nặng".

Theo ông Quê, thời điểm phù hợp để thực hiện việc đánh thuế bất động sản thứ hai là sau năm 2030, tức sau 1 lần sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Phải đợi thêm một nhịp chính sách, còn nếu làm trong giai đoạn hiện tại thì các quy định sẽ chưa đảm bảo đồng bộ.