Đâu là thời điểm thích hợp để đánh thuế bất động sản thứ hai?

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng đã phản ánh giá nhà ở, đất ở tăng cao tại một số dự án, một số khu vực trong thời gian qua.

Có 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, giá bất động sản (BĐS) tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. 

Thứ hai, hiện tượng tạo giá ảo, thổi giá của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới BĐS, lợi dụng sự hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. 

Thứ ba, thiếu nguồn cung BĐS, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP Hà Nội và TP HCM. 

Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng… đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi trú ẩn an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư. 

Nhìn về tương lai, nhiều dự báo về đà tăng giá trên thị trường sẽ còn tiếp diễn đã được giới chuyên môn đưa ra.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hành lang pháp lý mới sẽ làm tăng giá nhiều loại hình BĐS bởi chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất​ và ban hành bảng giá đất hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam dự báo với Luật Đất đai 2024, việc giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án tăng cao sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng. Rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.   

Đánh thuế có kiềm chế đà tăng giá?

Nhiều giải pháp đã được Bộ Xây dựng đề ra nhằm giảm giá nhà ở, BĐS và ổn định thị trường địa ốc. Trong đó có phương án nghiên cứu đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn nhằm kiếm lợi. 

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, để thị trường BĐS ổn định thì chỉ riêng chính sách thuế không thể giải quyết được, mà cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp khác như chính sách đất đai, quy hoạch... Nếu chính sách không toàn diện thì đạt mục tiêu này mà ảnh hưởng mục tiêu khác, kết quả mục tiêu cuối cùng sẽ không đạt. 

Trên thực tế, đây không phải lần đầu đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu từ BĐS thứ hai trở lên được đưa ra.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từng chia sẻ, hiện hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các doanh nghiệp phát triển dự án để hoang đất, găm giữ chờ bán dự án. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá. 

Khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng. Hoạt động mua bán không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất tại nhiều địa phương. Việc các nhà đầu tư đầu cơ găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có để bán rồi để hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao là rất phổ biến.

Để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, bền vững, VARS cho rằng cần ban hành chính sách thuế BĐS áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn.  

Đồng thời, giúp khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản bỏ hoang cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách thu được từ thuế sẽ phục vụ cho đầu tư công, xây trường học, bệnh viện.  

VARS lưu ý cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tại hội thảo do Tạp chí Thương gia tổ chức hồi tháng 8, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cũng đã đề xuất khởi động lại dự án thuế BĐS để ghìm đà tăng giá đất. 

Theo ông Hiếu, Luật Đất đai 2024 tiếp cận theo hướng toàn diện, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường. Nếu cơ chế trong thực tế chỉ áp dụng mỗi Luật Đất đai thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm, luật sẽ không giải quyết được toàn diện câu chuyện về giá trị quyền sử dụng đất.   

Tuy nhiên, với Nghị quyết 18, bên cạnh Luật Đất đai mới thì Nhà nước còn phải có chính sách thuế để hạn chế việc bỏ hoang đất đai. Do đó, nếu Chính phủ không sớm ban hành chính sách thuế này thì không thể xử lý một cách toàn diện các vấn đề về đất đai, nhà ở.

“Tôi cho rằng, việc ban hành chính sách thuế đối với BĐS bỏ hoang (trước đây gọi nôm na là thuế đối với ngôi nhà thứ 2) không phải là cần thiết nữa, mà là rất cấp bách vào lúc này.

Trong bối cảnh bây giờ, nếu không thể dùng cơ chế hành chính để bắt giá đất tăng hoặc giảm, thì phải sử dụng đồng bộ các cơ chế thị trường bằng cách thức can thiệp mới. Cần sớm khởi động lại dự án về thuế BĐS để điều tiết. Có công cụ này, giá sẽ tăng giảm theo đúng tiêu chí trên thị trường.

Phát triển BĐS phải có tầm nhìn dài hạn, hướng đến tương lai. Chỉ cần khởi động dự thảo về sắc thuế là sẽ ảnh hưởng ngay đến thị trường, chứ chưa cần phải đợi tới lúc bấm nút thông qua. Tôi cực kỳ ủng hộ chính sách này", chuyên gia nói. 

Có nên áp dụng ngay?

Mặc dù ủng hộ chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng, song ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) lại cho rằng chưa nên áp dụng ngay lúc này. 

“Đây là điều tất yếu phải diễn ra theo xu thế của thế giới, hiện nay nhiều nước khác cũng đã thực hiện. Tuy nhiên áp dụng ở thời điểm nào, ở mức độ nào thì chúng ta còn phải xem xét kỹ lưỡng.

Có một bài học rất lớn từ quốc gia nằm ngay sát chúng ta, đó là Trung Quốc. Tác động từ việc siết cho vay BĐS, đánh thuế BĐS thứ 2 đã làm thị trường của họ khủng hoảng, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế nước này. Kinh tế Trung Quốc giảm tốc, tỷ lệ thất nghiệp của người trẻ vào gần 20%. Hiện nay Trung Quốc đang tìm mọi cách giải cứu thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa có nhiều tín hiệu lạc quan.

Họ thất bại do áp dụng quá nhanh, quá gấp, mang tính chất không mềm dẻo, linh hoạt nên gây sốc cho thị trường và ảnh hưởng dây chuyền nặng”, ông Quê nói. 

Theo chuyên gia, đây mới chỉ là đề xuất và sẽ còn được các cơ quan cân nhắc rất thận trọng. Giờ mới chỉ là lúc phù hợp để đưa ra bàn luận.

“Tôi nghĩ thời điểm phù hợp để thực hiện việc đánh thuế bất động sản thứ hai là khoảng sau năm 2030, tức sau 1 lần sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư nữa. Phải đợi thêm “một nhịp” chính sách, còn nếu làm trong giai đoạn hiện tại thì các quy định sẽ chưa đảm bảo đồng bộ.

Lấy bài học từ năm 2022 chúng ta sử dụng công cụ tài chính để hạn chế sức nóng của thị trường bất động sản nhưng cách làm giật cục, chưa phù hợp khiến thị trường đóng băng, gây ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề và nền kinh tế.

Thực ra chúng ta đã áp dụng đánh thuế với người có nhiều nhà đất bằng cách đánh thuế đất phi nông nghiệp từ mức 0,03 - 0,15%, nhưng do lâu nay áp dụng theo khung giá đất và chưa có dữ liệu về đất đai toàn quốc nên chúng ta chưa cảm nhận được mức thuế này.

Thời gian tới sẽ xây dựng xong dữ liệu đất đai toàn quốc và áp dụng đánh thuế theo bảng giá đất hàng năm thì mức thuế phi nông nghiệp này sẽ không nhỏ. Cần có lộ trình khoảng 6 - 10 năm nữa để tích trữ nguồn lực từ xã hội, ngân khố chính sách quốc gia, lúc đấy mới bắt đầu điều tiết để thực hiện được chính sách về đất đai mang tính chất ổn định lâu dài.

Xây dựng chính sách cẩn trọng và áp dụng từ từ sẽ giúp hạn chế bớt những tác động xấu đến ngành địa ốc nói riêng, nền kinh tế nói chung. Khi thực thi, có thể thực hiện theo lộ trình với mức thuế từ thấp lên cao. Nếu áp dụng một cách đột ngột và quá mạnh mẽ có thể làm “gãy” thị trường, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, đến nền kinh tế.

Nếu giờ mà thực thi ngay việc đánh thuế BĐS thứ hai, BĐS bỏ hoang thì có thể dẫn đến việc thi nhau bán tháo, gây rủi ro lớn đến hệ thống ngân hàng, mất thanh khoản, đóng băng thị trường, giảm nguồn thu ngân sách, khủng hoảng nền kinh tế.

Lý do bởi tỷ lệ nợ cho vay BĐS của ngành ngân hàng là rất cao, tỷ trọng đóng góp vào nền kinh tế của BĐS rất lớn (khoảng 13% trực tiếp và gần 30% gián tiếp), BĐS cũng đang đóng nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước", theo đại diện VNREA.