Ba thập kỷ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Ngành địa ốc Việt Nam đã đi qua 3 thập kỷ phát triển với nhiều thăng trầm. Tại hội nghị VRES 2024 diễn ra mới đây, ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường đã trải qua 5 giai đoạn gồm khởi đầu (trước năm 2009), định hình (năm 2009 - 2012), tăng trưởng (năm 2013 - 2019), biến động (năm 2020 - 2021) và thách thức (năm 2022 - 2024).  

Trong giai đoạn khởi đầu, chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể coi như bắt đầu từ năm 1993, khi Luật Đất đai quy định bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và công nhận quyền chuyển nhượng nhà đất. Từ đây, bất động sản trở thành mặt hàng có thể giao dịch và mua bán. 

Tuy nhiên, phải đến năm 2003 - 2006, mới có thêm các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản giúp tạo nên hành lang pháp lý vững chắc, thúc đẩy sự phát triển. Năm 2007, môi giới được công nhận là nghề chính thức và phải có chứng chỉ hành nghề. Sau khi gia nhập WTO, dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng mạnh, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 tăng lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và 21,5 tỷ USD năm 2009.

Giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã hình thành và phát triển với các dự án mới ra mắt nhận được sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư. Trong đó phải kể đến những ông lớn như Vinhomes, Sun Group, CapitaLand, Khang Điền, Đất Xanh, DIC…

Sau khởi đầu có phần nóng sốt, thị trường bước sang giai đoạn định hình (2009 - 2012). Những năm này, tình hình kinh tế vĩ mô biến động mạnh với lãi suất tăng cao, tín dụng giảm khiến thị trường bất động sản mất thanh khoản. Nguồn cung quá lớn, lượng hàng tồn kho bất động sản đã tăng từ 108.400 tỷ đồng năm 2009 lên 192.700 tỷ đồng năm 2011.

Năm 2012 là năm tiêu cực nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc khi các khó khăn dồn dập đến từ nhiều phía (tài chính, nợ xấu, dư nợ tín dụng,...). Nhiều doanh nghiệp giải thể, phá sản, phải bán dự án để kinh doanh. Hoạt động mua bán tràn lan, thiếu minh bạch đã khiến xảy ra nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp triền miên giữa các chủ đầu tư và người tiêu dùng, niềm tin của người mua bị xói mòn. 

Đến giai đoạn tăng trưởng (2013 - 2019), ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua giúp tạo hành lang pháp lý vững chắc, nợ xấu được xử lý. Thị trường ghi nhận cải thiện tích cực​.   

Từ cuối năm 2014, nút thắt về nguồn vốn của doanh nghiệp được tháo gỡ. Đồng thời xuất hiện thêm những dòng vốn khác từ nước ngoài, đến từ việc hợp tác giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp ngoại. Thị trường quay lại, các chủ đầu tư cho ra mắt nhiều khu đô thị mới. 

Trong giai đoạn này, năm 2017 - 2019 là thời điểm thị trường thăng hoa, phát triển đồng đều ở hầu hết các phân khúc. Đây cũng là thời điểm nhiều loại hình mới xuất hiện như shophouse, condotel, officetel…  

Sau khoảng 6 - 7 năm tăng trưởng liên tục, dịch Covid-19 ập đến khiến mọi lĩnh vực bị ảnh hưởng. Thị trường địa ốc bước vào giai đoạn biến động (2020 - 2021). GDP giảm mạnh, hoạt động bán lẻ, dịch vụ, du lịch bị ảnh hưởng trầm trọng. Hàng triệu người dân bị mất việc, giảm thu nhập. 

Theo đó, mức độ quan tâm trên thị trường nhà đất cũng bị biến động mạnh, các điểm thấp đều rơi vào những đợt giãn cách xã hội. Song nhìn chung giá bán vẫn ghi nhận đà tăng tốt. Nhiều đại đô thị ra mắt như Vinhomes Smart City, Ocean Park,... Chung cư bình dân ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung. Cơ cấu lượng tin đăng loại hình bất động sản hạng sang (giá bán từ 80 triệu đồng/m2 trở lên) đã tăng từ 4% vào quý I/2020 lên 10% vào quý IV/2021. 

Đến giai đoạn thách thức (2022 - 2024), những thách thức lớn nhất của thị trường đến từ tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, nhiều doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý. Siết pháp lý dự án, nguồn cung khan hiếm và giá cao cũng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và tâm lý thị trường. 

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới cho thấy lượng giao dịch ghi nhận giảm mạnh, nhất là vào quý IV/2022 - điểm xấu nhất của thị trường trong giai đoạn này.

Theo ông Dương, trong bối cảnh thị trường có nhiều thách thức, góc nhìn của người tiêu dùng đối với chủ đầu tư và sàn giao dịch ngày càng chặt chẽ hơn. Người mua quan tâm nhiều nhất đến tiềm lực tài chính và uy tín thương hiệu của doanh nghiệp. Hai yếu tố này được chú trọng nhiều hơn cả các chính sách ưu đãi. Người tiêu dùng ngày càng chịu chi để đảm bảo mua được sản phẩm chất lượng.