Nhà xây sẵn chưa sổ có được mua bán?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8, cùng với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. 

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 2 tháng là khoảng thời gian chưa nhiều để các quy định mới của Luật (phần lớn rất phức tạp) có thể thực thi nhanh chóng. Nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, khiến tỷ lệ công việc được xử lý ít ỏi. Nhiều khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đang chờ được tháo gỡ, cởi trói.  

Tại hội nghị do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức, một doanh nghiệp cho biết, theo quy định của luật mới, việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện với nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà xây sẵn thì không có quy định này.

Phía doanh nghiệp muốn làm rõ về việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với nhà xây sẵn khi chưa được cấp giấy chứng nhận và giải pháp cho các chủ sở hữu muốn chuyển nhượng hợp đồng trong giai đoạn chưa nộp hồ sơ làm sổ.

Trả lời câu hỏi trên, bà Phạm Thị Thịnh, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo Luật Nhà ở 2023, đối với nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng là nhà ở trong tương lai thì được ký kết hợp đồng chuyển nhượng bán nhà ở. Đơn vị lấy đó là cơ sở để cấp giấy chứng nhận. 

Trong điều khoản chuyển tiếp của Luật mới cho phép nhà ở đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng hợp đồng.  

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, vấn đề này đã được thảo luận nhiều trong quá trình làm luật.

Quá trình ký kết hợp đồng, bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thường kéo dài. Vì vậy, sẽ có tình huống có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng đó cho người khác tiếp tục thực hiện. Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể trường hợp, loại hợp đồng bất động sản nhượng theo pháp luật kinh doanh.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, ông Dũng cho biết không quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng cũng không có quy định cấm.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội bổ sung: "Theo Luật Đất đai, tài sản trên đất không bắt buộc phải đăng ký, nên tài sản đó có thể có giấy, hoặc không. Trong trường hợp này, tôi cho là vẫn được chuyển nhượng bình thường".   

Tại hội nghị, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng chia sẻ góc nhìn khi quy chiếu 3 Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Dân sự để xem xét vấn đề này.

Về nguyên lý, mua bán bất động sản là chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, quản lý bất động sản. Về pháp luật dân sự, người ta chỉ bán tài sản khi tài sản đó có giá trị và của chủ sở hữu đó. Nếu không thuộc sở hữu của mình thì việc bán tài sản là không hợp pháp.

"Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở không cấm việc chuyển nhượng nhưng chúng ta phải cảnh báo cho khách hàng đối với những trường hợp như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ có rủi ro", ông Tuyến nói