Chuyên gia: Doanh nghiệp nhỏ cần thay đổi tư duy, không thể tập trung mãi vào những dự án BĐS vài hecta

Tại hội nghị do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức ngày 15/10, các doanh nghiệp bất động sản đã bày tỏ nhiều vấn đề xoay quanh việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai.

Liên quan đến việc trả tiền thuê đất, có doanh nghiệp cho biết, theo Luật đất đai 2024, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần.

Tuy nhiên thực tế, trong 1 dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có đa dạng các sản phẩm như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch/nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ.

Phía doanh nghiệp thắc mắc, đối với trường hợp xây dựng nhà phố du lịch/nhà phố thương mại trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có thuộc trường hợp nhà nước có thuê đất trả tiền một lần? Trong dự án khu đô thị, có phần nhà phố thương mại (shophouse) xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Ngoài ra, một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có đa dạng các phần diện tích sàn sử dụng vào các mục đích khác nhau, có phần hạng mục thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có trường hợp thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Điều này dẫn đến khó xác định chung là phần diện tích đất có công trình cao tầng đó sẽ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay hằng năm.

Trả lời câu hỏi trên, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai quy định về trả tiền thuê đất hàng năm là quy định cứng, còn tiền thuê đất 1 lần có thể chuyển sang trả hàng năm.

Với sản phẩm nhà phố du lịch, nhà phố thương mại trong tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng thì phải xem xét có khả năng phù hợp với quy định thì mới được trả tiền 1 lần. Một dự án có ranh giới đất thương mại dịch vụ, đất ở thì sẽ căn cứ theo các quy định trong Luật và Nghị định hướng dẫn. Phải tùy vào thửa đất cụ thể, mục đích cụ thể thì mới có thể áp dụng quy định.

Bổ sung ý kiến, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cho rằng, một số sản phẩm hiện tại chưa rõ ràng, mỗi dự án bất động sản trên đất nào vẫn luôn có những khoảng chung và có những ranh giới riêng. Do đó, có thể xác định phần nào nộp tiền một lần, phần nào nộp tiền hàng năm, còn phần không thể phân rạch ròi thì tuỳ vào sự quyết định của địa phương.

Có nên đẩy mạnh đấu thầu các dự án hàng trăm nghìn tỷ?

Liên quan đến vấn đề về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư, có đại diện doanh nghiệp cho biết, Luật Đất đai trước đây quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án (phụ thuộc vào quy mô dự án trên hay dưới 20 ha).

Tuy nhiên, hiện nay quy định trên đã chuyển về Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 96 hướng dẫn Luật này.

"Như vậy, các dự án có sử dụng đất nhưng không phải dự án bất động sản (ví dụ như dự án nông nghiệp, dự án xây dựng kho bãi, cảng biển...) có yêu cầu vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án không?

Hiện nay Luật Đầu tư không quy định nội dung này. Các Sở Kế hoạch và Đầu tư đang rất vướng khi thẩm định tài chính của chủ đầu tư với dự án không phải là dự án bất động sản nhưng có sử dụng đất", phía doanh nghiệp cho biết.  

Theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định này không chỉ áp dụng riêng cho những dự án bất động sản mà áp dụng đối với tất cả các dự án khác. Qua đó nhằm chứng minh năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án. 

Tại hội nghị, có doanh nghiệp thắc mắc về việc một số địa phương chấp thuận dự án đầu tư có diện tích sử dụng đất lên đến hàng nghìn ha, tổng mức đầu tư lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Trường hợp này chỉ có một vài doanh nghiệp đủ năng lực để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, làm hạn chế quyền tham gia của các doanh nghiệp nhỏ hơn.

Ông Phan Đức Hiếu trả lời: "Tôi khẳng định đây không phải là rào cản chính sách, vì mục tiêu chính sách là hỗ trợ, không phải ngăn cản doanh nghiệp này, hỗ trợ doanh nghiệp kia".

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, quy mô doanh nghiệp hiện nay chủ yếu là vừa và nhỏ. Do đó, cần tính đến chuyện tương lai, năng lực của doanh nghiệp phải ngày càng phát triển hơn, quy mô hơn.

"Chính sách này của Luật Đất đai cũng như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về cấm phân lô tại đô thị loại 3. Việc doanh nghiệp cần làm là phải nâng cao năng lực, không thể kéo dài thời gian khi chỉ thực hiện dự án vài ha. Tư duy này cần thay đổi. Đây không phải rào cản mà là động lực để doanh nghiệp phát triển", ông Tuyến nói.