VARS: Luật mới sẽ loại bỏ doanh nghiệp yếu kém khỏi thị trường bất động sản

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đưa ra dự báo, ba luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8 (sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó) sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

Cụ thể, khi các bộ luật được thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ. Doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng.

Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…

Theo VARS, trong khoảng thời gian chờ các luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực, song với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Về phân khúc nhà ở, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ bung hàng với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn. Trong nửa cuối năm nay, nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét.

Cùng với đó, có nhiều hơn sản phẩm thấp tầng khi một số đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt.

Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, còn nhu cầu đầu tư sẽ phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá,... Điều này sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

VARS nhận định lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm. Lý do bởi nguồn cung dự kiến bật tăng vào thời điểm cuối năm và được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm, khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng khách hàng đi xem, mua cũng nhiều hơn. 

Giao dịch và giá bán biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư.

Với đất nền, phân khúc này sẽ thoát đáy giảm giá, dần trở lại là kênh đầu tư vua. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ săn đón đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Phân khúc nhà ở xã hội đứng trước cơ hội đảo chiều khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua được thực thi hiệu quả. Đồng thời, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển khu công nghiệp của các tập đoàn. Các mô hình khu công nghiệp bền vững sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn. Qua đó giúp gia tăng chuỗi giá trị, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững. 

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nguồn cung sẽ được cải thiện với việc có thêm doanh nghiệp ra hàng. Tuy nhiên, số lượng là không đáng kể do thị trường chung chưa thực sự khởi sắc, nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ.

Sản phẩm condotel sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao, được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch cũng như kỳ vọng về hành lang pháp lý hoàn thiện hơn.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

Cũng theo VARS, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia sẽ bắt đầu tăng tốc gia nhập, xúc tiến kế hoạch kinh doanh. Một mặt, các luật mới mang đến những tác động tích cực cho thị trường. Mặt khác, đây cũng là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động, loại bỏ những môi giới tay ngang, không có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề. Quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần sàng lọc những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi ngành địa ốc.

"Thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất đã lấn sân sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng siêu lợi nhuận, rồi nhận lại trái đắng do mọi thứ không như kỳ vọng.

Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh làm cũng chết mà không làm cũng chết, do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí.

Thời gian tới, khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn, còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Với sân chơi mới, thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư. Cùng với quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai", VARS cho hay.