PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt nếu tiếp tục không hạ giá bán bất động sản

Áp lực đáo hạn trái phiếu “bủa vây" doanh nghiệp 

Báo cáo định kỳ do Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) công bố cho biết, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ghi nhận 209.150 tỷ đồng. 

Trong đó, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%), chỉ sau ngành ngân hàng với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3).

Riêng trong tháng 10, các doanh nghiệp đã mua lại 13.645 tỷ đồng, giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2022. Hai tháng cuối năm 2023, VBMA ước tính sẽ có khoảng 41.009 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Ngoài ra, có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng giá trị khoảng 1.006 tỷ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn/thay đổi lãi suất.

Theo đội ngũ chuyên gia của CTCP Chứng khoán VnDirect, sau khi Nghị định 08 được ban hành, thị trường TPDN bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu tiên. Tuy nhiên, khó khăn vẫn hiện hữu khi mà danh sách doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc vẫn ngày một dày lên. 

Cùng với đó, bài toán đáo hạn TPDN trong những quý tới tại một số doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Vạn Thịnh Phát vẫn đang là dấu hỏi lớn. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng có nhận định tương tự tại đánh giá thị trường công bố mới đây: “Thị trường TPDN ghi nhận tình trạng ảm đạm kéo dài với giá trị phát hành liên tục tụt giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ đầu tháng 3 năm nay, khi Nghị định số 08 ra đời cùng với việc triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định thị trường.

Hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái. Song, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn. 

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản”.

Gia hạn trái phiếu chỉ là giải pháp tạm thời

Theo VARS, trước áp lực đáo hạn trái phiếu, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Qua đó, các công ty có thêm thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, 

Trên thực tế, hoạt động đàm phán gia hạn cũng đã diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm nay. 

Số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến đầu tháng 10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm 2 năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025 - 2026.

Đến nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với nhà đầu tư. Đơn cử như ngày 16/11, HNX thông tin Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Ngọc Minh đã công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu NGOCMINH2019. 

Doanh nghiệp này cho biết chưa thu xếp được nguồn thanh toán đối với số tiền lãi hơn 22 tỷ đồng đã đến hạn vào ngày 31/10/2023. Còn khoản gốc trái phiếu 750 tỷ đồng đã được trái chủ thông qua phương án gia hạn từ cuối tháng 9/2023 sang 31/12/2023. 

Hay như CTCP Kita Invest, vừa qua doanh nghiệp này cũng có thông báo lên HNX về việc thay đổi thời gian đáo hạn lô trái phiếu KITA.BOND2020.03 (tổng mệnh giá lưu hành 400 tỷ đồng) từ ngày 5/11/2023 sang ngày 5/5/2025, tức tăng thêm 18 tháng. Được biết lô trái phiếu trên phát hành từ tháng 5/2020, lãi suất trong thời gian gia hạn cố định là 13,9%/năm.  

VARS dự báo các hoạt động đàm phán gia hạn thời gian trả nợ trái phiếu vẫn sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc này chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu nợ để phục hồi. Về cơ bản, đây chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Do đó, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, đơn vị này kiến nghị doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian hiện tại để tái cơ cấu lại các khoản nợ. 

“Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn”, VARS đề xuất.

Trong một báo cáo nghiên cứu công bố mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng đưa ra quan điểm: “Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng”.

Chấp nhận hoà hoặc lỗ vốn: Không phải bước đường cùng

Bàn về giải pháp này, Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ với người viết: “Chấp nhận hòa hoặc lỗ vốn để có tiền trả nợ không phải là bước đường cùng, thậm chí, đây còn nên là bước đầu tiên mà các doanh nghiệp tính đến khi lâm cơn nguy khó.

Doanh nghiệp kinh tế nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng, đều phải nghiêm túc thực hiện đầy đủ trách nhiệm hoàn trả nghĩa vụ trái phiếu cho nhà đầu tư. Như vậy mới có thể giữ uy tín trên thương trường.

Nếu doanh nghiệp bất động sản cứ ôm hàng thì sẽ phá sản. Mà nếu phá sản, chính doanh nghiệp là bên phải gánh chịu nhiều thiệt thòi nhất. Do đó, cần đẩy nhanh quá trình sản xuất, hạ giá sản phẩm, tìm mọi cách đẩy nhanh tốc độ bán hàng để có nguồn tiền trả nợ vay và lãi vay cho trái chủ. 

Các biện pháp mang tính chấp nhận (điển hình như bán rẻ hàng hóa) là điều đầu tiên doanh nghiệp phải làm để đẩy nhanh vòng quay tiền tệ.

Ngoài ra, nếu đàm phán gia hạn trái phiếu được thì là điều tốt, song doanh nghiệp cũng phải thực hiện đúng cam đoan với nhà đầu tư, tính toán phải chăng mức lãi suất thực hiện trong khoảng thời gian khất nợ.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên mức giá bất động sản cũ, thậm chí tăng giá, rất ít đơn vị chịu hạ giá bán trên thị trường. Nhìn lại giai đoạn 2019 - 2022, mỗi năm giá các sản phẩm bất động sản đều tăng “chóng mặt” tới mấy chục phần trăm. 

Do đó, nếu tiếp tục không hạ giá bán, sản phẩm ra mắt trên thị trường sẽ không có người mua, dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt. Đây không phải là doanh nghiệp chấp nhận chịu thiệt, mà là giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao khiến thị trường không chấp nhận hấp thụ”.

Bên cạnh giải pháp hạ giá bán, chuyên gia kiến nghị các tổ chức phát hành cũng có thể đàm phán hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản với trái chủ. Song, về bản chất, đây cũng chỉ là giải pháp gán nợ. 

“Doanh nghiệp có thể bán hàng trực tiếp cho trái chủ, thay vì trả bằng tiền thì trả bằng hàng. Song cách này còn phải phụ thuộc vào việc nhà đầu tư - người được gán nợ - có chấp nhận mua hay không, chưa kể thương lượng giá cả như thế nào lại là một chuyện khác. 

Phải được trái chủ chấp nhận thì mới có thể diễn ra hoạt động mua bán bất động sản. Bởi vậy, chính sách bán hàng vẫn nên cân nhắc hạ giá để thu hút người mua”, ông Thịnh bổ sung.