Giám đốc đầu tư VinaCapital: Nhà đầu tư mua cổ phiếu BĐS cần tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch, sẵn sàng mở bán

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2024 do Trang thông tin điện tử tổng hợp VietnamBiz và CLB Giám đốc Tài chính Việt Nam tổ chức, bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc đầu tư, người điều hành VinaCapital - VESAF đã đưa ra một số dự báo về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm tới.  

“Sang năm 2024, chúng tôi cho rằng các công ty địa ốc không có quá nhiều nguồn để ghi nhận lợi nhuận, song tình hình bán hàng bắt đầu khả quan hơn từ nửa cuối năm. Dự báo này dựa trên lãi suất thực tế phải thật sự ở mức thấp và thu nhập của người dân hồi phục trở lại, khi đó niềm tin với bất động sản (vốn là kênh đầu tư dài hạn) mới được kích hoạt trở lại”, bà Phương nói. 

Theo chuyên gia này, thực tế giá giao dịch bất động sản năm 2023 chỉ giảm cục bộ, còn nhiều khu vực, phân khúc giá vẫn neo giá cao. Điều này không giống với những đợt khủng hoảng trước đó là giảm giá trên diện rộng.

Thời gian tới, sau khi các dự thảo luật liên quan trực tiếp đến ngành bất động sản được thông qua, giá các dự án những năm sau khó giảm. 

Muốn mức độ hấp thụ bất động sản cao thì hai yếu tố là lãi suất phải ổn định ở mức thấp và thu nhập của người dân cần gia tăng. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ hồi phục theo xu hướng giao dịch ấm lên ở những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, vừa túi tiền, sau đó mới đến bất động sản vùng ven.  

Liên quan đến vấn đề đầu tư cổ phiếu bất động sản trong năm 2024, người điều hành VinaCapital - VESAF nhận định thường vận động giá của cổ phiếu địa ốc không dựa theo ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhóm ngành này.

Hiện định giá cổ phiếu bất động sản vẫn có khả năng để nhà đầu tư cân nhắc mua, tuy nhiên không phải tất cả, nhà đầu tư cần tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, sẵn sàng mở bán.

Doanh nghiệp BĐS đang quay cuồng vì dòng tiền

Cũng theo bà Phương, một vấn đề cần lưu ý là rủi ro đang tồn tại nợ trên thị trường.

“Áp lực nợ gốc và lãi vay của doanh nghiệp bất động sản đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024. Rất nhiều doanh nghiệp đang quay cuồng với vấn đề dòng tiền”, bà Nguyễn Hoài Phương cho hay.

Đồng quan điểm, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cũng nhận định tương tự trong một báo cáo do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố hồi quý III. 

“Khả năng chi trả, thanh toán nợ gốc và lãi vay sụt giảm; mất cân đối nguồn vốn khi tổng nợ phải trả trên vốn chủ tăng cao; huy động trái phiếu không khả thi,... là những yếu tố bào mòn chất lượng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Biểu hiện cụ thể là thị trường và mức cầu suy giảm, lợi nhuận giảm, dẫn đến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp thấp.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng ở mức thấp. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước và toàn ngành ngân hàng đã nỗ lực triển khai nhiều giải pháp nhằm tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân”, theo ông Long. 

Cách đây không lâu, vấn đề này cũng đã được Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Ban IV) đề cập trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ.

Ban IV thông tin trong bối cảnh huy động vốn qua trái phiếu, cổ phiếu, tiếp cận vốn vay ngân hàng đều gặp khó khăn; các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vấn đề lớn về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần. 

Minh chứng là trong quý đầu năm nay, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản là 5.662 ngày, thậm chí có doanh nghiệp số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày. Điều này có nghĩa với tình hình bán hàng như hiện tại, có doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết hàng tồn kho.