Tồn kho BĐS của một số doanh nghiệp cần 149 năm để bán hết, chuyên gia cảnh báo nguy cơ 'chết trên đống tài sản'

Theo báo cáo mới đây do Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Ban IV) gửi Thủ tướng Chính phủ, bất động sản hiện là một trong 2 ngành có doanh thu giảm nghiêm trọng nhất (cùng với ngành xây dựng). Hết quý II, tình hình vẫn chưa được cải thiện.

Theo Ban IV, trong bối cảnh khó huy động vốn qua trái phiếu, cổ phiếu, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, dòng tiền trở thành vấn đề cấp thiết của doanh nghiệp. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của ngành bất động sản là 0,62 lần; tỷ lệ này càng lớn ngành càng gặp khó khăn. 

Cùng với doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề lớn về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần. Trong quý I/2023, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản là 5.662 ngày, thậm chí có doanh nghiệp số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày.

"Như vậy, với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng", Ban IV thông tin.

Theo số liệu do Bộ Xây dựng tổng hợp từ 52 địa phương trên cả nước, trong quý III, lượng tồn kho bất động sản là khoảng 16.940 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ với 6.554 căn và đất nền với 7.190 sản phẩm, còn chung cư tồn kho 3.196 căn.

Báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố trong quý III cho biết hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhất là đối với các dự án nằm ở vị trí không thuận lợi về điều kiện hạ tầng.

Trong khi đó, với các phân khúc nhà ở chung cư bình dân và nhà ở xã hội, hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Nguồn cung các sản phẩm này khá hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế, hiện doanh nghiệp vẫn rất khó khăn do không có thanh khoản, không bán được hàng tồn kho. Từ đó dẫn đến không có dòng tiền để duy trì hoạt động, không tiếp tục triển khai được dự án đang xây dựng.

“Vì vậy, doanh nghiệp có nguy cơ “chết trên đống tài sản”. Những giải pháp cấp bách để tạo khả năng hấp thụ vốn do doanh nghiệp bất động sản lúc này vẫn nằm ở các giải pháp làm sao để kích cầu tiêu dùng, giải quyết lượng hàng tồn kho, khơi thông nguồn vốn. Qua đó, giúp doanh nghiệp có thể tiếp tục sản xuất”, chuyên gia cho hay. 

Liên quan đến vấn đề chính sách tiền tệ, Ban IV cho biết sau 4 lần giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động và lãi suất cho vay đều có chiều hướng giảm. Tuy nhiên, trọng tâm chính sách là lãi suất cho vay phải giảm thực sự để hỗ trợ doanh nghiệp, dù đã giảm nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao.

Cơ quan này kiến nghị trong bối cảnh phục hồi, các ngân hàng thương mại cần nhìn vào khả năng trả nợ tương lai của doanh nghiệp để tăng cơ hội tiếp cận tín dụng chứ không chỉ nhìn vào tài sản thế chấp. Ưu tiên lãi suất thấp hơn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. 

Cùng với đó, các ngành có nhiều rủi ro cần chấp nhận lãi suất cao hơn. Với lĩnh vực bất động sản, hệ thống ngân hàng có thể cân nhắc cho phép các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm thuộc phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu, ưu tiên như hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, khu công nghiệp, văn phòng… được giãn nợ/ giữ nhóm nợ theo Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia cho rằng lãi suất cho vay trung hạn nên ở mức 7 - 8%/năm. Cùng với đó, điều kiện tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp cũng cần được cải thiện. Ưu tiên thẩm định cho vay dựa trên khả năng trả nợ hơn là tài sản đảm bảo để doanh nghiệp có điều kiện chấp nhận các đơn hàng từ bên ngoài và có vốn đầu tư.