TS Nguyễn Trí Hiếu: Thu nhập từ 26 triệu/tháng vẫn có thể mua nhà 2,5 tỷ nếu đáp ứng điều kiện này

Bộ Xây dựng vừa qua đã có báo cáo về tình hình triển khai đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển NOXH mới giải ngân được 1.344 tỷ đồng, trong đó 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay, 49 tỷ đồng cho người mua nhà vay. 

Bộ cho biết, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn chậm bởi còn ít ngân hàng tham gia. Hiện ngoài 4 ngân hàng gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank, mới chỉ có thêm 4 ngân hàng thương mại khác gồm MB, Techcombank, TPBank, VPBank tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng nâng tổng số có 8 ngân hàng thương mại tham gia, với 140.000 tỷ đồng.  

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ điều kiện về cho vay như không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng, không có tài sản khác để thế chấp (dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nên không đủ điều kiện thế chấp)…

Về lãi suất cho vay, Bộ đánh giá mặc dù NHNN đã hai lần hạ lãi suất gói tín dụng này nhưng vẫn còn ở mức cao trong nửa đầu năm 2024, cụ thể là 8%/năm với chủ đầu tư và 7,5% với người mua nhà. Thời gian ưu đãi ngắn (3 năm chủ đầu tư và 5 năm với người mua nhà), chưa thực sự thu hút người vay.

Hiện, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại áp dụng đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án ở mức 7%/năm và với người mua nhà tại dự án ở mức 6,5%/năm (áp dụng từ ngày 1/7 đến 31/12). 

Lãi vay và thời gian vay là yếu tố quan trọng

Nói về chính sách ưu đãi này tại hội thảo do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tổ chức ngày 10/10, TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, lượng giải ngân tính đến hiện tại là quá ít, việc vay mua nhà của người dân Việt Nam gặp khó khăn, gói 120.000 tỷ rõ ràng không thành công.  

"Chuyện đi vay là một trong những vấn đề quan trọng của thị trường bất động sản. Nguồn vốn ở đâu? Vay với điều kiện nào? Nếu chúng ta không có lãi suất, thời gian phù hợp cho người đi vay thì những chính sách ưu đãi như gói 120.000 tỷ hay 30.000 tỷ đều có tiếng nhưng không có miếng”, ông Hiếu nói. 

Vị chuyên gia nêu lên 2 vấn đề cần quan tâm để tìm ra giải pháp giúp người dân có tiền mua nhà. 

Thứ nhất là cần làm sao để đưa ra chính sách cho vay phù hợp. Ở góc độ cá nhân, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng những gói tín dụng hiện nay (như gói 120.000 tỷ đồng đang triển khai hay gói 30.000 tỷ đồng mới của Ngân hàng Chính sách) chưa phù hợp.

Khi chính sách chưa phù hợp, mục tiêu hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 khó thực hiện được.  

GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm 2024 có thể đạt 4.700 USD (tương đương mỗi tháng gần 10 triệu đồng). Bên cạnh đó, từ ngày 1/8, Ngân hàng Chính sách xã hội điều chỉnh lãi suất cho vay mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm.  

"Tôi dự tính giá nhà Hà Nội giờ khoảng trên dưới 5 tỷ/căn, NOXH khoảng 2,5 tỷ/căn. Giả sử đi vay tối đa 80% giá trị ngôi nhà, tức khoảng 2 tỷ, trả lãi suất 5%/năm trong 20 năm thì trung bình mỗi tháng người dân phải trả gốc và lãi đâu đó khoảng 13 triệu đồng. Số tiền này với một gia đình có cả hai vợ chồng đi làm, tổng thu nhập bình quân từ 26 triệu đồng thì có thể đáp ứng được.

Còn nếu lãi suất cho vay cao hơn 5%, thời gian cho vay dưới 20 năm thì một gia đình ở Việt Nam sẽ rất khó mua được nhà, ngay cả khi có những gói ưu đãi như 120.000 tỷ hay 30.000 tỷ, dù chính sách đưa ra là rất tốt.

Tôi nghĩ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nên xem xét trở lại với gói tín dụng như cách đây 10 năm. Đó là gói tín dụng cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm", ông Hiếu phân tích. 

Thứ hai là về nguồn vốn. Chuyên gia này cho rằng không thể dựa vào ngân hàng thương mại để cung cấp vốn dài hạn. Bởi, khoảng 70 - 80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (12 tháng). Không thể kêu gọi phía ngân hàng cho vay trong thời hạn lên tới 20 năm, như vậy là đưa họ vào rủi ro.  

"Tiền cho vay trong 20 năm. Trong khi khách hàng đến hạn, họ muốn rút tiền ra khi mới hết 12 tháng thì ngân hàng lại phải huy động vốn mới để trả vốn cũ với lãi suất cao, từ đây đẩy lãi suất của nền kinh tế lên mức ngày càng cao. Mà nếu không có lãi suất cao, người dân không đến gửi tiền thì các ngân hàng lại càng rơi vào cảnh không có đủ tiền để trả cho người trước. Đấy là còn chưa kể đến vấn đề nợ xấu.  

Do đó, tôi đề nghị nên có gói tín dụng cho NOXH với lãi suất 5% trong 20 năm, không những chỉ có ngân hàng chính sách xã hội tham gia mà các ngân hàng khác cũng có thể tham gia. Nguồn do Chính phủ lấy từ ngân sách, lấy từ phát hành trái phiếu Chính phủ (với lãi suất thấp, kỳ hạn 10 năm, 20 năm hay 30 năm)", ông Hiếu kiến nghị.