Tổng Giám đốc G-Home: Chi phí đầu tư NOXH ở Việt Nam đang cực kỳ cao so với thế giới

Theo mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, giai đoạn 2021 - 2025 cần hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành 634.200 căn.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I, theo báo cáo của 42/63 địa phương, đến nay có 13 dự án NOXH đã hoàn thành, khởi công xây dựng và được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 16.008 căn. Trong đó, 5 dự án hoàn thành với quy mô 2.016 căn; 4 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 8.073 căn; 4 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 5.919 căn.

Giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý I/2024, cả nước có 503 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 418.200 căn. Trong đó có 75 dự án hoàn thành với quy mô 39.884 căn; 127 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 114.984 căn; 301 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 263.332 căn. 

Liên quan đến việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH, Bộ cho biết, đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó đã có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng. 

Trong bối cảnh gói 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm sau hơn 1 năm triển khai, tại tọa đàm về NOXH diễn ra mới đây, lãnh đạo Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương thông tin, hiện địa phương này có gần 1,6 triệu lao động. Riêng trong các khu công nghiệp là khoảng 1,2 triệu người và có 80% trong số lao động ngoại tỉnh không có đất đai, nhà ở.

Thu nhập người lao động vào khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng, cao lắm 10 triệu và phải lo nhiều khoản chi phí như ăn ở, gửi tiền về quê… Họ không đủ tiền để mua NOXH mà chỉ đủ để thuê nhà. Dự kiến từ nay đến năm 2030, có 129.000 lao động tại Bình Dương có nhu cầu thuê, mua và thuê mua NOXH.

Vị này cho rằng, cần tăng nguồn cung nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu người lao động và cần phải giảm các thủ tục đối với người thuê NOXH so với người đi mua nhà. 

Cũng tại tọa đàm, lãnh đạo Liên đoàn Lao động TP HCM chia sẻ, ở địa phương này, việc sở hữu được một căn nhà rất khó do liên quan đến nguồn cung, thu nhập của người dân. Hiện nay, nguồn cung nhà ở và NOXH tại TP HCM rất ít, trong khi nhu cầu lao động là rất lớn, riêng công đoàn viên của Liên đoàn Lao động thành phố đã trên 1,4 triệu người.

Do đó, NOXH cho thuê sẽ có thể giải quyết những vấn đề tồn. Cơ chế xác nhận cũng dễ dàng hơn, khi chỉ cần xác nhận của công đoàn cơ sở thì được thuê, không sợ sai đối tượng.  

Còn theo ông Trịnh Quang Minh, Phó trưởng Ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, một trong những yếu tố khiến phân khúc cho thuê NOXH được quan tâm là bởi khác với mua nhà, người lao động có thể tiếp cận ngay được với phương án thuê.  

Chi phí nuôi dự án của doanh nghiệp Việt Nam cao so với thế giới

Có thể thấy, nhu cầu đi thuê NOXH của người lao động hiện hữu ở mức lớn trên thị trường. Song, ở phía doanh nghiệp, việc giải bài toán làm ăn này là không dễ. 

Từ góc nhìn người trong cuộc, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Home (doanh nghiệp chuyên phát triển NOXH) phân tích: "Ở thời điểm hiện tại, nếu một chủ đầu tư muốn làm NOXH thì họ phải dành ra 20% quỹ căn để cho thuê, sau 5 năm mới được phép bán. Quy định này khiến chủ đầu tư kêu trời. 

Tất cả giá bán và giá cho thuê của NOXH đều được công khai trên cổng thông tin sở xây dựng của các địa phương nơi có dự án. Đơn giá tại Hà Nội và TP HCM quanh ngưỡng 100.000 đồng/m2/tháng, với những tỉnh thành khác thì khoảng 30.000 - 50.000 đồng/m2/tháng (đây là mức giá thuê nhà không, chưa có đồ đạc). Tôi từng đem đơn giá của một số NOXH ra so sánh với mặt bằng giá thuê của chung cư lân cận trong khu vực (đã đủ đồ đạc) thì thấy còn đắt hơn. 

Muốn thuê NOXH thì người thuê còn cần đáp ứng đủ điều kiện mới được thuê, chưa kể ít nhất phải thuê trong thời hạn 1 năm. Ngoài ra, quy định đã được hưởng chính sách NOXH 1 lần thì không được hưởng lần thứ 2, do đó, chỉ cần chính thức thuê trong 1 tháng thì người thuê sẽ không được mua NOXH trong tương lai". 

Theo vị này, nói một cách thẳng thắn, một số quốc gia trên thế giới có thể thực hiện rộng rãi mô hình doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê là bởi chi phí vốn dài hạn của họ rẻ. Doanh nghiệp chỉ phải đi vay với lãi suất khoảng 3% nên có thể dễ dàng đầu tư, sau đó đến khi tiến hành cho thuê thì vẫn có thể thu lời.

Còn tại Việt Nam, doanh nghiệp hiện đang phải tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất khoảng 12 - 15% và luôn phải có dự phòng phí, theo đó chi phí thực hiện bị đội lên. Với cơ chế tài chính của Việt Nam hiện tại, khi không có nguồn tiền để hỗ trợ cho lãi suất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp đang là rất cao.

"Không phải là chi phí để xây dựng nên một công trình cao, mà là chi phí để vận hành và trả lãi cho nó trong cả vòng đời đang bị cực kỳ cao so với thế giới", ông Nam nhấn mạnh. 

"Cơ trong nguy" cho chủ đầu tư

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam chia sẻ, không chỉ riêng NOXH mà chi phí phát triển tất cả các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đều đang bị cao.

Tuy nhiên, nếu đứng về phía nhu cầu thị trường để xem xét thì chuyên gia này nhận định vẫn có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư bất động sản trong việc xây dựng nhà cho thuê.

"Đây gần như là vấn đề con gà quả trứng. Nếu thực sự nhu cầu trên nhà ở trên thị trường vẫn có và duy trì ở ngưỡng cao, thì các nhà đầu tư sẵn sàng tính toán sao cho hợp lý để bỏ tiền ra làm dự án.

Ví dụ, để phát triển một dự án nhà ở mà chủ đầu tư sẽ bán các sản phẩm để người mua sở hữu lâu dài, đương nhiên công trình đó sẽ cần xây dựng trên mảnh đất chỉ được phép xây nhà, chỉ được phép bán nhà. Tại những thị trường lớn như Hà Nội hay TP HCM, quỹ đất đó đang càng ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp phải đi rất xa để tìm thấy nơi xây được dự án nhà ở. 

Trong khi đó, quỹ đất để phát triển một dự án nhà ở cho thuê vẫn có thể là đất thương mại, và hiện tại trong thành phố vẫn hiện diện những khu đất như thế. Thay vì phát triển các sản phẩm thương mại truyền thống như trước đây như khách sạn, văn phòng, căn hộ dịch vụ,... thì doanh nghiệp có thể suy nghĩ đến việc làm nhà ở cho thuê", bà Dung nói. 

Câu hỏi đặt ra lúc này là, làm thế nào để các chủ đầu tư không bị lỗ và có lãi trong hoạt động kinh doanh. Lãnh đạo CBRE đề xuất, việc thực hiện phải đi kèm với những chiến dịch nhằm mục đích thay đổi hành vi tiêu dùng của người dân.

"Giới trẻ giờ đã hoàn toàn cởi mở hơn với việc đi thuê nhà. Song, việc này vẫn cần phải áp dụng nhiều hơn nữa, phổ biến với nhiều nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm cả những gia đình sinh sống trong thành phố, có con cái. 

Nhu cầu trên thị trường vẫn rất cao. Rõ ràng doanh nghiệp có thể nắm bắt cơ hội và đưa ra những dòng sản phẩm không quá tốn kém. Có thể bằng các cách như xây dựng với diện tích vừa phải, tiện ích vừa đủ, không cần quá cao cấp,... nhằm giúp tổng vốn đầu tư không bị đội quá cao. 

Tôi nghĩ các chủ đầu tư vẫn có thể kinh doanh sản phẩm mà không bị lỗ và có lãi nhất định. Chỉ có điều, họ cần phải cân nhắc thật cụ thể, chi tiết cho bài toán này. CBRE vẫn nhìn thấy cơ hội cho thị trường này tại Việt Nam", theo chuyên gia.