Sếp G-Home kể chuyện làm NOXH: Chưa đầu tư đã thấy lỗ, mang sổ đỏ dự án đi thế chấp ngân hàng định giá 0 đồng

NOXH khởi công nhiều nhưng thực tế mở bán rất ít

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home - doanh nghiệp chuyên phát triển NOXH đã nêu lên một số vướng mắc, bất cập của các chủ đầu tư khi phát triển loại hình nhà ở này.‏

‏Dưới góc nhìn của người trong cuộc, ông Nam nhìn nhận, mặc dù Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” là chính sách nhân văn, thiết thực, song có lẽ vẫn là chưa đủ.‏

‏“Tôi nghĩ với phân khúc NOXH thì con số 1 triệu căn vẫn còn thiếu. Nhìn ra thế giới, đơn cử như ở một quốc gia có diện tích khá tương đương với Việt Nam là Pháp, số liệu cập nhật cho thấy nước này đang thiếu khoảng 5,7 triệu căn NOXH. Trong khi đó, nước ta còn nghèo hơn họ rất nhiều thì chắc chắn 1 triệu căn NOXH vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu an cư trong nhân dân. ‏

‏Đề án được triển khai từ nay đến năm 2030. Thời gian qua, phân khúc này đã được chú trọng phát triển rất nhiều. Tuy nhiên, tôi chỉ thấy chúng ta ghi nhận khởi công nhiều; còn trên thực tế, số dự án đủ điều kiện mở bán hay đang/đã bàn giao căn hộ thì lại rất ít”, ông Nam cho hay.‏

‏Có thể thấy, nhu cầu về NOXH là rất lớn, trong khi phân khúc này cũng nhận được nhiều sự quan tâm, chú trọng đầu tư của Chính phủ cùng các cơ quan quản lý, song đà phát triển vẫn còn chưa đáp ứng được tính cấp thiết về nguồn cung trên thị trường nhà ở.

Lợi nhuận 10% cho NOXH: "Chưa làm đã thấy lỗ"‏

‏Lý giải cho thực trạng này, Tổng Giám đốc G-Home đã chỉ ra 7 nguyên nhân lớn nhất khiến phân khúc NOXH vẫn còn chậm phát triển. ‏

‏Thứ nhất, trong quá trình phát triển một dự án NOXH, các cơ chế liên quan đến pháp luật của các cơ quan quản lý còn phức tạp. Dự án tuy được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn. Còn chủ đầu tư phải ứng trước tiền đền bù giải phóng mặt bằng, hơn nữa lại là ứng ra trong trạng thái “lơ lửng” (khi làm dự án xong mới được đối trừ, hoặc một số khoản sẽ bù vào giá đất sau).‏

‏Làm một dự án NOXH mất nhiều thời gian hơn so với một dự án nhà ở thương mại. Theo quy trình, để phát triển 1 dự án NOXH, riêng khâu chuẩn bị đầu tư để có giấy phép xây dựng đã mất ít nhất 2 năm. Khi bán đến căn hộ cuối cùng, phải dành 20% tổng diện tích của dự án để đem cho thuê, trong vòng 5 năm mới được kiểm toán. ‏

‏“Cả quá trình dài như vậy nhưng chủ đầu tư chỉ được phép hưởng lợi nhuận 10%, chưa cần tính toán kỹ đã nhìn thấy nguy cơ lỗ là rất cao”, ông Nam bày tỏ. ‏

‏Thứ hai, với cơ chế hiện tại, sẽ không có nhiều người dám đi thuê NOXH. Theo quy định, đã được hưởng chính sách NOXH 1 lần thì không được hưởng lần thứ 2, do đó, chỉ cần chính thức thuê trong 1 tháng thì cả cá nhân người thuê nhà lẫn các thành viên trong gia đình người thuê sẽ không bao giờ được mua NOXH trong tương lai.‏

‏Thứ ba, trong quá trình kéo dài 9 năm, khoản lợi nhuận 10% của chủ đầu tư chỉ được nhận sau khi đã kiểm toán. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư thắc mắc khắp nơi nhưng vẫn chưa được giải đáp câu hỏi chi phí nào thì được kiểm toán và chi phí nào thì không hợp lệ? Họ không biết khoản chi phí đó có được lưu vào dự án hay không? Bởi lỗ thì phải tự chịu, trong khi lãi trên 10% thì phải trả lại. ‏

‏Ông Nam nêu ví dụ đối với một dự án nhà ở thương mại, giả sử tính toán sai, ra kết quả lãi hơn 1 tỷ thì chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (khoảng 20%) và cộng thêm khoản phạt (khoảng 30%). Song đối với dự án NOXH, giả sử nếu “trót” lãi hơn thì sẽ phải đem trả lại hoàn toàn con số đó.

Ngân hàng định giá dự án NOXH là 0 đồng

‏Thứ tư, theo ông Nam, là những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư khi xây dựng NOXH. ‏

‏“Với các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất, ngân hàng có thể cầm sổ đỏ của dự án làm tài sản đảm bảo. Còn với NOXH, khi chúng tôi đem sổ đỏ của dự án đến ngân hàng thì lại không được coi đó là tài sản thế chấp bởi mang giá trị 0 đồng. ‏

‏Đối với một dự án nói chung, cơ cấu vốn sẽ gồm khoảng 20% vốn chủ sở hữu, 30% vốn huy động từ bất động sản hình thành trong tương lai và 50% vốn vay. Do đó, nếu không vay được từ ngân hàng thì coi như chủ đầu tư không xoay sở được 50% vốn dự án.

‏Nhiều chủ đầu tư đều đang “kêu trời” rằng rất khó tiếp cận được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, họ không thể có tài sản thế chấp để đi vay vốn phát triển dự án”, ông Nam nêu lên thực trạng chung. ‏

‏Thứ năm, chưa có nhiều chính sách khuyến khích dành cho chủ đầu tư làm NOXH. Đây là mảng đem lại lợi nhuận ít, trong khi quá trình triển khai phức tạp, vậy nhưng lại chưa có ưu đãi nhiều. Theo ông Nam, lẽ ra nên có cơ chế khuyến khích cụ thể, đơn cử như dành ưu đãi cho các chủ đầu tư đã từng làm NOXH khi họ phát triển những dự án nhà ở thương mại khác. ‏

"‏Ngoài ra, trong 10 năm qua, liên quan đến quy định dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị để phát triển NOXH, nếu thống kê sẽ thấy nhiều chủ đầu tư chỉ chú trọng “hớt” phần nhà ở thương mại để “bỏ túi và bỏ bê phần NOXH do không có lợi nhuận. Vậy nhưng đến giờ, chính họ lại đòi hỏi sửa luật. ‏

‏Theo tôi, cần có biện pháp cưỡng chế để các chủ đầu tư này phải làm NOXH như đúng như đã thỏa thuận lúc trước, nếu không làm thì không được triển khai các dự án khác. Thực trạng này góp phần làm chậm quá trình phát triển NOXH”, ông Nam kiến nghị.

NOXH vừa thiếu vừa ế‏

‏Thứ sáu, đầu ra sản phẩm của NOXH đang rất khó khăn. Như VARS đã nhận định trong báo cáo rằng thị trường NOXH đã và đang xảy ra hiện tượng “vừa thiếu vừa ế”. Cụ thể, tại một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng ghi nhận các dự án bán gần hết sản phẩm ngay khi ra mắt thị trường, người dân phải xếp hàng từ 2 - 3h sáng để nộp hồ sơ.‏

‏Trái lại, ở thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh lại diễn biến ảm đạm khi mới bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần. Ngoài ra, còn rất nhiều dự án NOXH khác cũng đang ế hàng trên cả nước. ‏

‏Tổng Giám đốc G-Home lý giải, một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến thực trạng NOXH ế là do người cần thì không mua được, trong khi chính sách lại đang hướng về những người không cần mua.

‏Hiện tại, luật liên quan đến NOXH đã siết chặt tại một loạt tỉnh thành, và trong các văn bản các tỉnh ký hợp đồng với chủ đầu tư thì còn siết hơn nữa. Nhìn ra thế giới, không có quốc gia nào lại quy định siết chặt đối tượng người mua và chia công dân thành các đối tượng mua NOXH như ở Việt Nam. ‏

‏Theo luật, có 9 đối tượng được mua nhưng rất nhiều tỉnh chỉ cho áp dụng với 1 đối tượng là công nhân, nhiều nơi còn hạn chế phải là công nhân trong khu công nghiệp thì mới được mua. ‏

‏Gần đây, tại một dự án tôi không tiện nêu tên, quy định còn giới hạn đối tượng công nhân ở trong khu công nghiệp nhưng lại chỉ thuộc một huyện. Dự án đó có 4.000 căn hộ, nếu giới hạn như vậy thì nhiều khả năng sẽ không thể bán hết. ‏

‏Luật hiện tại quy định về người mua nhà đang còn không thỏa đáng. Chúng ta có 10 loại đối tượng được tiếp cận, trong đó có 9 nhóm được mua và 1 nhóm chỉ được cho thuê. Tuy nhiên, các nhóm đối tượng này vừa thừa vừa thiếu. Điển hình như việc nếu chiếu theo quy định thì người khuyết tật không nằm trong diện được mua NOXH, bởi trong các văn bản đều không có dòng nào ghi rõ “người khuyết tật”. ‏

‏Các nhóm đối tượng còn nặng nề cơ chế xin - cho. Chúng ta không phải đất nước duy nhất có NOXH. Theo thông lệ quốc tế, ở các nước có NOXH, tôi không thấy họ xuất hiện cụm từ “người thu nhập thấp” như ở nước ta. Tất nhiên, NOXH không bán cho người giàu, tuy nhiên, siết chặt đến mức độ phải là người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân như chúng ta liệu có phù hợp hay không? ‏

‏Nếu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức thu nhập khoảng dưới 11 triệu/tháng, người lao động chưa chắc đã đủ sức nuôi bản thân, gia đình và nhiều khả năng không có tích lũy. Trong khi đó, để mua được nhà thì người mua buộc phải có tích lũy tài sản. ‏

‏Tôi cho rằng định nghĩa NOXH dành cho những người có tích lũy nhưng không đủ điều kiện tiếp cận với nhà ở thương mại thì sẽ đúng hơn. Giá nhà ở thương mại hiện cũng đã bị đẩy lên mức quá cao. ‏

‏Đừng siết chặt đến mức độ nếu phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì không bao giờ được mua NOXH, điều đó là không công bằng. Thay vì tôn vinh người có nộp thuế, chúng ta lại gạt họ ra và chỉ dành quyền mua NOXH cho người không nộp thuế. Điều kiện này cần phải được nới ra”, sếp G-Home chia sẻ.

‏Thứ bảy, điều kiện về hộ khẩu đang quy định người ở tỉnh nào thì chỉ được mua NOXH ở tỉnh đó. Còn người ở tỉnh khác đến có tạm trú thì phải ở đó khoảng 1 năm và nộp BHXH 1 năm. ‏

‏Nếu như vậy, giả sử một địa phương chuẩn bị xây dựng dự án nhà máy sản xuất đặc thù và cần thu hút những nhân sự có tay nghề giỏi quy tụ về để làm việc. Vấn đề lúc này là con gà có trước hay quả trứng có trước? Nên có nhà trước để thu hút lao động ngoại tỉnh tới đóng góp cho địa phương, hay người lao động phải có đóng góp rồi thì mới được trao cơ hội mua nhà? Rõ ràng đây là bất cập lớn. ‏