Có thể hoán đổi quỹ đất 20% làm NOXH sang vị trí khác và tách thành dự án độc lập

Theo quy định của hiện hành, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH).

Quỹ đất 20% giống như "bia kèm lạc"

Trên thực tế, quy định về quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại những năm gần đây đã dần lộ ra không ít bất cập.

Trong sự kiến góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản hồi tháng 3, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội nhìn nhận, việc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho NOXH không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Ở dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở xây dựng Hà Nội cho rằng, các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu, sau đó phải dành 20% cho nhà ở xã hội thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập. 

Về phía doanh nghiệp, theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, các doanh nghiệp luôn ủng hộ việc xây dựng NOXH, song một dự án ngay tại trung tâm vẫn phải dành ra 20% quỹ đất để làm NOXH thì thực tiễn là không thể.

Còn theo ông ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, theo quy định, quỹ đất 20% này là xây dựng nhà ở để cho thuê. Hiện doanh nghiệp hiện đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhìn nhận, quy định về quỹ đất 20% là thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

"Các dự án nhà ở thương mại rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân. Đồng thời, đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1 ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NOXH.

Trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để làm việc này. Đơn cử, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp B tại phường An Phú, TP Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng NOXH trong dự án theo quy định.

Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư NOXH. Nên, mặc dù dự án NOXH này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành NOXH tại đây có thể lên đến 35 - 40 triệu đồng/m2 thì không thể làm NOXH được vì giá bán nhà quá cao.

Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NOXH khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều NOXH hơn ở vị trí khác và giá bán phù hợp hơn”, theo ông Châu.

Có thể hoán đổi quỹ đất hoặc xây dựng tập trung

Trước những bất cập nói trên, lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh đã kiến nghị, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…) cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.

Còn theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TP HCM của Tập đoàn Novaland, nên để chủ đầu tư có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp để phát triển một dự án NOXH độc lập.

Đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng đề nghị nên loại bỏ quy định quỹ đất 20% này, hoặc sửa theo hướng giảm tỷ lệ xuống còn 5 - 10%. Điều này sẽ giúp giảm lãng phí ngân sách, còn những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán.

Không chỉ các doanh nghiệp, phương án sửa đổi quy định về quỹ đất 20% cũng nhận được sự ủng hộ của các chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể, HoREA đề xuất để chủ đầu tư được lựa chọn: hoặc xây NOXH trên quỹ đất 20%, hoặc hoán đổi quỹ đất 20% của dự án bằng quỹ đất tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đã đề xuất phương án bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH. Thay vào đó, Bộ yêu cầu bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NOXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH. Bên cạnh đó, những kiến nghị liên quan đến mô hình dự án NOXH tập trung (dự án NOXH độc lập, quy mô lớn) sẽ được tiếp tục nghiên cứu, đề xuất trong quá trình Dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, thay vì bắt buộc các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, chỉ nên để các cơ quan quản lý Nhà nước bố trí quy hoạch. 

Hồi tháng 10 vừa qua, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, thành phố đã có kiến nghị với Chính phủ về việc cho phép thực hiện các khu NOXH tập trung với diện tích lên tới 200 - 300 ha thay vì đầu tư trên phần đất 20%...