VARS: Có sự tác động của nhóm đầu cơ đến giá căn hộ

Cập nhật những diễn biến mới của ngành địa ốc trong quý III, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường đang phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn. Việc các luật mới có hiệu lực sớm mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. 

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, tâm điểm của quý vừa qua là những phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm với hàng trăm, hàng nghìn người tham gia.​ Mức giá trúng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt. Một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn ghi nhận lượng booking giữ chỗ kỷ lục...

Cũng theo chuyên gia, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung - cầu thực tế, thị trường xuất hiện cả những dấu hiệu tạo nhiệt. 

Cụ thể, tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Dấu hiệu tạo nhiệt còn thể hiện ở phân khúc chung cư với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ.

Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân thiếu nguồn cung. Theo số liệu của VARS, trong quý III, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận 22.412 sản phẩm được chào bán, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý II nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. 

Quý III có khoảng 10.400 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 51%. Lượng giao dịch căn hộ chiếm khoảng 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý, những dự án căn hộ mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán. 

Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của sản phẩm, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất.​

Tính chung 9 tháng qua, thị trường có 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc khủng. 

Mặt bằng giá nhà ở tiếp tục neo ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là phân khúc căn hộ. Bởi, tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng (nguồn cung dù đã cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu), phần lớn sản phẩm mới được hoàn thiện với chi phí đầu tư (nhất là chi phí liên quan đến đất đai) tăng cao. 

"Nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được săn lùng mạnh tại Hà Nội và TP HCM", VARS cho hay. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026