VDSC: Chuyển đổi đất sẽ mang lại dòng tiền đền bù ổn định trong dài hạn cho Cao su Đồng Phú

Trong báo cáo cập nhật về CTCP Cao su Đồng Phú (mã chứng khoán: DPR), Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng Đồng Phú có thể hoàn thành kế hoạch doanh thu trong năm nay do mảng hoạt động kinh doanh chính (thanh lý cây cao su) không có nhiều sự biến động, song, lợi nhuận sau thuế dự báo sẽ khó hoàn thành kế hoạch do chậm tiến độ hoạt động bàn giao đất.

Theo đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm nay ước đạt lần lượt là 1.347 tỷ đồng, tăng 11% và 472 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, Khu công nghiệp (KCN) Bắc Đồng Phú đã cho thuê được 10,4 ha trên tổng số 13,14 ha (kế hoạch), giúp Đồng Phú ghi nhận 88,6 tỷ đồng doanh thu và 36,8 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Theo quy hoạch chung giai đoạn 2021 – 2025, tỉnh Bình Phước quy hoạch bổ sung thêm 4.200 ha đất khu công nghiệp tại khu vực huyện Đồng Phú. Trên cơ sở này, Đồng Phú kế hoạch chuyển đổi 4.000 ha đất cao su sang mục đích công nghiệp hoặc dân cư, trong đó dự kiến sẽ chuyển giao 1.828 ha cho tỉnh để bên thứ ba phát triển trong thời gian tới, trong khi 2.258 ha còn lại sẽ được Đồng Phú tự phát triển các dự án.

VDSC đánh giá quỹ đất chuyển đổi của Đồng Phú khá tiềm năng và có nhiều lợi thế khi tọa lạc ở vị trí thuận lợi tiếp giáp thủ phủ công nghiệp tỉnh Binh Dương, cơ sở hạ tầng liên kết vùng thuận tiện, trong khi quỹ đất công nghiệp ở Bình Dương hiện tại đang khá hạn chế. Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án sẽ dễ dàng hơn so với việc thương lượng với nhiều hộ cá nhân.

Bên cạnh đó, Tập đoàn cao su Việt Nam và tỉnh Bình Phước đã có thông nhất với nhau về mức giá đền bù khi có nhà đầu tư triển khai dự án là 900 triệu đồng/ha cho phần diện tích tại huyện Đồng Phú và 1,02 tỷ đồng/ha cho phần diện tích đất tại khu vực gần Đồng Xoài. Vì vậy, VDSC cho rằng đây sẽ là nguồn thu ổn định trong dài hạn của Đồng Phú.

Thực trạng chuyển đổi đất cao su của Đồng Phú

Theo VDSC, đơn vị này nhận thấy rằng có một sự chững lại so với kế hoạch triển khai chuyển đổi đất cao su của Đồng Phú. Đối với phần diện tích đất bàn giao cho tỉnh, tính tới thời điểm hiện tại, chỉ có Khu dân cư (KDC) Tiến Hưng 2 (43 ha) đã có kết quả đấu giá, chủ đầu tư đã thực hiện nộp tiền vào ngân sách Nhà nước, số tiền đền bù cho Đồng Phú dựa trên phần diện tích thu hồi sẽ ở mức 1,2 tỷ đồng/ha. 

Đối với KDC Tiến Hưng 1, hiện vẫn chưa có kết quả đấu giá, vì vậy kế hoạch ghi nhận 96 tỷ đồng tiền đền bù từ cả hai KDC Tiến Hưng 1 và KDC Tiến Hưng 2 trong năm 2022 khả năng cao sẽ không thể hoàn thành.

Bên cạnh đó, VDSC cho rằng kế hoạch bàn giao đất trong cũng sẽ chững lại trong năm 2023 trong bối cảnh thị trường bất động sản khu dân cư sẽ ảm đạm, các chủ đầu tư cũng hạn chế việc đầu tư dự án mới.

Đối với các dự án khu công nghiệp tự phát triển, 2,7 ha thương phẩm còn lại tại KCN Bắc Đồng Phú đã được ký biên bản ghi nhớ (MOU) với nhà đầu tư và dự kiến sẽ kí hợp đồng chính thức trong quý IV này. Giá thuê là 70 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 20 USD so với thời điểm cuối năm 2021 nhờ sự khan hiếm quỹ đất tại khu vưc này.

Trong khi đó, hai dự án gồm KCN Bắc Đồng Phú mở rộng và Nam Đồng Phú mở rộng đã được bổ sung vào quy hoạch của tỉnh, song chưa thể triển khai phát triển và kinh doanh trong năm 2023 do chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Công ty đã tiến hành góp vốn theo tỷ lệ sở hữu hiện tại 51 % (khoảng 51 tỷ đồng) trong đợt phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ mới đây của CTCP KCN Bắc Đồng Phú (công ty con) giúp nâng tổng vốn điều lệ của công ty này lên 200 tỷ, đủ đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án KCN mở rộng theo quy định của pháp luật. Hiện tại, đơn vị này đã nộp hồ sơ bổ sung cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư để xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho KCN Bắc Đồng Phú mở rộng.