VNDirect: Thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm nay

Theo Chứng khoán VNDirect nhận định trong Báo cáo chiến lược tháng 2 mới đây, những nút thắt trên thị trường bất động sản (BĐS) đang dần được nới lỏng, Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, cũng cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường.

"Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.", chuyên viên từ VNDirect cho biết. 

Cũng theo đơn vị phân tích này, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung. Ba điểm nghẽn chính của thị trường lúc này bao gồm vấn đề pháp lý, các kênh dẫn vốn và vấn đề cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường. 

Về vấn đề pháp lý, Chính quyền địa phương đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được thông qua vào tháng 11/2023, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào tháng 1/2024.

Về các kênh dẫn vốn, hiện mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh, giúp cho các nhà phát triển BĐS dễ tiếp cận nguồn vốn hơn và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới, tuy nhiên lại chưa đủ hấp dẫn đối với người mua nhà nói chung. 

Cụ thể, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0 - 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy VNDirect kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng 11%/năm, từ mức đỉnh là 13 - 14%/năm. VNDirect kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.

Mặt khác, thách thức về nguồn vốn đã dịu lại khi các doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn cùng với giảm nợ vay ngân hàng.

Khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu đã được các doanh nghiệp phát triển bất động sản mua lại vào năm 2023, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn năm 2023, 2024 và 2025 giảm lần lượt 22%, 15% và 10% so với trước khi mua lại. 

Bên cạnh những nỗ lực chủ động tái cơ cấu của các doanh nghiệp, các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với giai đoạn ảm đạm năm 2022. 

Các doanh nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng thận trọng hơn, thông qua việc tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập; đồng thời chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025. 

Về vấn đề cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường, Chính phủ đã đặt mục tiêu sẽ xây ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) trong giai đoạn 2021-30. Tuy nhiên, tính đến tháng 12/2023, kế hoạch cho phân đoạn 2021 - 2025 mới đi được 4,7% chặng đường.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung ngày càng trở nên rõ ràng.

Nguồn cung tại TP HCM trong nửa cuối 2023 cải thiện 13,3% so với cùng kỳ lên 4.584 căn, số lượng căn bán ra giảm 35% so với cùng kỳ xuống còn 4.930 căn, tuy nhiên tăng 101% so với nửa đầu 2023.

Giá căn hộ trung bình tại TP HCM giảm xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 tính đến cuối năm 2023, giảm 2% so với cùng kỳ. Mức giá trung bình này vẫn vượt mức giá phân khúc trung cấp do tỷ lệ đóng góp nguồn cung căn hộ trung cấp vào tổng nguồn cung ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối 2023 có dấu hiệu cải thiện, đạt 108% so với 59% trong nửa đầu 2023.

Tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cho thấy sự cải thiện rõ rệt, với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc trung cấp đã sụt giảm đáng kể kể từ 2019.

Giá trung bình căn hộ tại Hà Nội có sự cải thiện ấn tượng trong năm 2023, tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục vượt 100%, tuy nhiên việc nguồn cung căn hộ trung cấp ngày càng thu hẹp có thể ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới.