Chờ dòng tiền nhàn rỗi quay lại với bất động sản

Lượng lớn tiền gửi ngân hàng đến thời điểm đáo hạn

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tiền gửi vào hệ thống ngân hàng của cả người dân lẫn tổ chức kinh tế đều tăng lên mức cao nhất trong lịch sử vào tháng 8/2023.

Riêng tiền gửi của dân cư đạt 6,43 triệu tỷ đồng, nhích thêm 43.700 tỷ đồng so với tháng 7/2023. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục giảm, tiền gửi của người dân vẫn đạt tốc độ tăng trưởng 9,68% so với cuối năm 2022.

Tiền của người dân đóng một vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản (BĐS). Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, doanh nghiệp địa ốc sống chủ yếu nhờ dòng tiền từ doanh thu trả trước của khách hàng. Nguồn vốn huy động đến từ những hợp đồng hợp tác đầu tư, nhận trước từ người mua nhà… còn lớn hơn nhiều so với những kênh huy động vốn từ tín dụng và trái phiếu.

Nói về thời điểm trở lại của dòng vốn này, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng FERI từng nhận định, cuối năm 2023 là lúc lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Việc dòng tiền có quay lại thị trường BĐS hay không sẽ được thể hiện trong thời gian sắp tới.

“Hai kịch bản có thể xảy ra. Một là, nếu tình hình thị trường BĐS vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Hai là, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối 2023, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại thị trường. Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, thông thường thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng trước, sau đó sẽ đến thị trường BĐS”.

Niềm tin vào thị trường đang dần cải thiện

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, tính đến đầu tháng 11/2023, dù chưa nhiều, song dòng tiền nhàn rỗi trong dân bắt đầu rục rịch quay trở lại thị trường BĐS, những giao dịch "tiền tươi thóc thật" có dấu hiệu gia tăng.

Theo dữ liệu của VARS, dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng sau giai đoạn cắt lỗ sâu hồi đầu năm 2023, giá các sản phẩm đã đi ngang và có nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền. Phân khúc đất đấu giá tại một số khu vực ở Hà Nội cũng có dấu hiệu vượt đáy từ quý III/2023. Các sản phẩm xuất hiện lại giao dịch, đà giảm giá dừng lại và không còn hiện tượng giảm sâu, giá bắt đầu nhích lên và tâm lý nhà đầu tư cũng có sự thay đổi…

Giao dịch gia tăng, theo VARS là bởi thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều hơn những thông tin tích cực, lực cầu có phần cải thiện, người mua có nhiều sự lựa chọn khi nguồn cung được bổ sung các sản phẩm cắt lỗ hoặc tài sản do ngân hàng phát mãi. Cùng đó, lãi suất cũng được giảm tiệm cận về mức đầu năm 2022.

Còn theo Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền ở khu vực vùng ven thành phố lớn dần gia tăng. Đơn cử như một số huyện có đường Vành đai 4 Hà Nội đi qua như Mê Linh, Thanh Oai, từ đầu tháng 12/2023 lượng nhà đầu tư kéo về xem đất tăng khoảng 20 - 30% so với trước đó. Các sản phẩm đất nền, đất thổ cư lượng giao dịch cuối năm ghi nhận đà tăng, nhiều môi giới có giao dịch thành công.

Trong báo cáo tâm lý người tiêu dùng CSS do Batdongsan. com.vn công bố, chỉ số tâm lý thị trường BĐS nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Sau 4 lần liên tục giảm thì đây sẽ là lần tăng đầu tiên chỉ số này ghi nhận đà tăng.

“Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm tới tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin mặt bằng giá sẽ tăng tốt trong tương lai. Cùng với đó, các chỉ số về khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất cũng đều tăng.

65% người tham gia khảo sát báo cáo CSS vẫn có dự định mua BĐS trong một năm tới. Trong số đó, 60% người mua để phục vụ mục đích đầu tư, điều này cho thấy tâm lý thị trường dần tích cực trở lại”, theo đơn vị nghiên cứu.

Vẫn còn quá sớm để lạc quan

Trao đổi với người viết, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, lượng giao dịch trên thị trường BĐS cuối năm 2023 có gia tăng so với thời điểm đầu năm, song xét về tổng thể thì vẫn là con số nhỏ. Lượng giao dịch 3 quý đầu năm đạt khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án sơ cấp, chưa bằng 10% so với cùng kỳ các năm 2018, 2019 hay giai đoạn trước dịch COVID-19.

Nguyên nhân chính là lượng hàng trên thị trường hiện không nhiều, trong khi lực cầu yếu, dòng tiền cạn kiệt. Các sản phẩm như nhà ở xã hội, chung cư bình dân thì lại khan hiếm. Ngay ở Hà Nội gần như không có dự án mới, dự án tốt hầu như không có, một số dự án chuẩn bị ra mắt thì vướng pháp lý.

Quỹ đất đấu giá ở những đô thị lớn không còn nhiều. Một số ít địa phương được tổ chức đấu giá thời gian qua như Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Mê Linh (Hà Nội)... số lượng không lớn, giao dịch không nhiều, mỗi lần cũng chỉ đấu thành công vài chục lô, so với nhu cầu sở hữu BĐS trong dân thì chưa thấm vào đâu.

“Thị trường BĐS trong năm 2024 sẽ chưa thể sôi động như giai đoạn trước. Về nguồn cung, tôi khẳng định năm 2024 sẽ không có nhiều hàng, dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc vướng mắc. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được thông qua, nhưng đầu năm 2025 mới có hiệu lực, chưa thể gỡ vướng ngay cho các dự án.

Nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện. Suy thoái chung của thế giới vẫn sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam. Chúng ta cần thêm nhiều chính sách vĩ mô để điều tiết lạm phát và tỷ giá hối đoái, chính sách tiền tệ nhiều khả năng tiếp tục được thắt chặt, do đó dòng tiền trên thị trường là không nhiều.

Nhìn chung, năm 2024 chưa thể là năm bùng nổ, thị trường BĐS chưa thể hoàn toàn thoát ra khỏi khó khăn, mà thậm chí còn phải đối mặt với những thách thức khó nhằn hơn so với năm 2023”, ông Đính dự báo.