Nhìn lại năm bất động sản chạm đáy

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhìn chung năm 2023 thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục khó khăn, hoạt động đầu tư xây dựng đình trệ, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc, giải ngân vốn đầu tư công chậm… dẫn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp xây dựng, BĐS, vật liệu xây dựng suy giảm

Trong 6 tháng cuối năm 2023, thị trường đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm. Trong đó, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt; nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.   

Dưới đây, cùng nhìn lại diễn biến thị trường qua 4 quý của năm 2023. 

Quý I - Chính phủ vào cuộc gỡ vướng

Thị trường BĐS bước vào năm 2023 với hàng loạt khó khăn, vướng mắc chờ tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, cuối tháng 1, Thủ tướng đã ký Chỉ thị số 03 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng BĐS đối với cả doanh nghiệp BĐS và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án BĐS hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường BĐS, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp BĐS, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…

Tiếp đó, tại phiên họp thường kỳ ngày 2/2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các đơn vị liên quan tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan như trái phiếu doanh nghiệp,...

Ngày 17/2, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Buổi làm việc có sự tham gia của các tập đoàn BĐS hàng đầu cả nước như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Becamex, GP Invest...

Ngay sau hội nghị, Thủ tướng đã ký ban hành Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao Bộ Xây dựng kiểm tra, đôn đốc tình hình triển khai Nghị quyết 33, định kỳ hàng quý báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện.

Các địa phương sau đó cũng lần lượt vào cuộc, tổ chức các cuộc họp, làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp để rà soát thủ tục pháp lý cho từng dự án.

Song, sự vào cuộc của Chính phủ và các địa phương chưa thể tác động ngay tới thị trường BĐS. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý I vẫn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022. Trong quý có 17 dự án được cấp phép mới; 52 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và 14 dự án hoàn thành.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong 3 tháng đầu năm, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường nhà ở đạt khoảng 11% (hơn 2.700 giao dịch), bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp, không phù hợp với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân.

Quý II - "Mưa" chính sách  

Bước sang quý II, Batdongsan.com.vn đánh giá đây là giai đoạn mà thị trường đang dần chạm đáy sau khoảng thời gian suy thoái kéo dài 3 quý trước đó. 

Tăng trưởng tín dụng trong nửa đầu năm ở mức thấp với 3,58%; lãi suất huy động giảm mạnh, trong khi lãi suất cho vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.

Lượng tìm mua BĐS toàn quốc nửa đầu năm giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán giảm 44%. Giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng cùng những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất cho vay… Cả nguồn cung và lực cầu BĐS đều đối diện nhiều thách thức.

Thời điểm đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã nhìn nhận, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý I/2023 thì quý II đã có thêm sắc màu tươi sáng hơn.

Minh chứng là chỉ số mức độ quan tâm BĐS trên cả nước tăng nhẹ 1% trong quý II. Tại TP HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Ở Hà Nội, giao dịch căn hộ hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở một số quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông​; đất nền Hoài Đức, Thanh Trì tăng trưởng trở lại 4 - 6% cả nhu cầu mua và giá bán.

Một số thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình ở phía Bắc hay Long An, Bình Dương ở phía Nam cũng dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.  

Quý II cũng là khoảng thời gian mà thị trường đón những quyết sách quan trọng.

Tiêu biểu như Thông tư 02 và Thông tư 03 liên quan tới các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp do Ngân hàng Nhà nước ban hành; Nghị định 10 cho phép cấp sổ đỏ đối với loại hình condotel; Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội được phê duyệt; Ngân hàng Nhà nước được giao chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội;...

Quý III - Dấu hiệu chạm đáy 

Đến quý III, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung BĐS đã có sự tăng trưởng rõ rệt. So với quý II, số dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III tăng 300% (21 dự án với 7.633 căn), số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở tăng 144% (36 dự án với 1.627 ô/nền), số dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới tương đương (15 dự án với 3.028 căn). 

Về lượng giao dịch, quý III có 91.277 giao dịch đất nền (bằng 135,72% so với quý II); căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 29.723 giao dịch (bằng 99,99% so với quý II).

Theo đánh giá từ VARS, thị trường BĐS đã chạm đáy trong quý III và có dấu hiệu vượt đáy tại các thành phố lớn. Căn hộ chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm dần phục hồi giao dịch trở lại. Phân khúc đất nền cũng có tín hiệu tích cực ở loại hình đất đấu giá. 

Tuy có sự tăng trưởng qua các quý, song tính chung 3 quý đầu năm, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất. Nguyên nhân do nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vẫn thiếu, trong khi giá nhà tăng liên tục. 

Dù đã có thêm sự góp mặt của các doanh nghiệp lớn tham gia triển khai nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, song nguồn cung trên thị trường vẫn bế tắc, chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Quý IV - Dòng tiền rục rịch trở lại

Quý IV, thị trường đón những tín hiệu tích cực. Đầu tháng 11, VARS cho hay dòng tiền nhàn rỗi trong dân, dù chưa nhiều, song đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư vào BĐS. Thị trường xuất hiện nhiều hơn những giao dịch "tiền tươi thóc thật" ở các phân khúc như đất nền, đất đấu giá, dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng...

Sự trở lại của dòng tiền nhàn rỗi, theo VARS là nhờ những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện. Người mua có nhiều sự lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn do được bổ sung các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi. Chưa kể lãi suất cũng được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022.

Cuối tháng 11, hai luật lớn liên quan đến thị trường là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới chặt chẽ, đồng bộ hơn. Tuy nhiên, đầu năm 2025, hai luật này mới chính thức có hiệu lực thi hành. Chưa kể Luật Đất đai được dời lịch thông qua. Do đó, trong ngắn hạn, giới chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng hai luật sẽ chưa tác động nhiều đến thị trường BĐS. 

Tại một sự kiện diễn ra trong tháng 12, Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực nhận định đà phục hồi chung của nền kinh tế đã có tác động rõ rệt lên thị trường BĐS. Thị trường chứng khoán dần hồi phục, trong đó, lĩnh vực BĐS nhận được sự đánh giá khá tích cực từ các nhà đầu tư trên sàn. Theo thống kê, 11 tháng năm 2023, giá cổ phiếu BĐS tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái, chỉ số này giảm 38%.  

Về tình hình mua bán, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng cắt lỗ đất nền đã giảm trong những quý cuối năm. Với chung cư, mặt bằng giá không giảm nhưng khả năng mua nhà của người dân gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư.

Tâm lý của nhà đầu tư cũng dần cải thiện khi chỉ số về tâm lý thị trường trong nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Sau 4 lần liên tục giảm thì đây là lần đầu tiên chỉ số này ghi nhận đà tăng.  

Trung bình 107 doanh nghiệp BĐS giải thể mỗi tháng

Dù đã có những tín hiệu tích cực trong quý cuối năm 2023, song về tổng thể, đây vẫn là một năm "ngấm đón" với thị trường BĐS. Lượng giao dịch cuối năm 2023 có gia tăng so với thời điểm đầu năm, song xét về tổng thể thì vẫn là con số nhỏ.

Số liệu do VARS phân tích cho thấy, lượng giao dịch trong 3 quý đầu năm đạt khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án ở thị trường sơ cấp, chưa được 10% so với cùng thời điểm các năm 2018, 2019 hay giai đoạn trước đại dịch Covid-19.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, trên thực tế, đã có những dự án rục rịch bắt đầu triển khai mạnh mẽ: "Rõ ràng dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường BĐS vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Thị trường BĐS cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu từ quý II".  

Về tình hình hoạt động của doanh nghiệp BĐS, theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), xét theo lĩnh vực hoạt động, bất động sản là lĩnh vực có tốc độ số lượng doanh nghiệp giải thể gia tăng so với năm trước nhanh nhất.

Cụ thể, năm 2023 có 4.725 doanh bất động sản thành lập mới, còn lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.

Thống kê do VARS công bố giữa tháng 12 cho biết, đã có 70% môi giới chuyển nghề hoặc rời bỏ ngành trong thời gian gần đây. Trước đó, số lượng môi giới hoạt động trong lĩnh vực BĐS đạt khoảng 300.000 người. Song, đến nay hiện chỉ còn khoảng 100.000 người tiếp tục hoạt động.

Từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, gần 95% nhân sự ngành BĐS bị giảm thu nhập, trong đó 14% có thu nhập giảm 20 - 30%; hơn một nửa sụt 30 - 40% và khoảng 5% giảm trên 70% thu nhập.

Điều gì đang chờ đợi ở năm 2024?

Trao đổi với người viết về triển vọng thị trường năm 2024, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS dự báo, thị trường BĐS khó có thể ghi nhận sự thay đổi đột biến.

"2024 chưa thể là năm bùng nổ, thị trường không những chưa thể hoàn toàn thoát ra khỏi các khó khăn mà thậm chí, còn phải đối mặt với những thách thức khó nhằn hơn so với năm 2023.

Xét về nguồn cầu, nhu cầu thực về nhà ở để an cư vẫn luôn hiện hữu rất nhiều. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Tuy nhiên, nhìn về nguồn cung, tôi khẳng định năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc.

Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt. Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.

Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn", ông Đính cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo, trong năm 2024, một số doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Còn các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn sẽ được hỗ trợ tích cực để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm, tuy nhiên sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.