BĐS công nghiệp sắp đối mặt với 3 thách thức

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng thông tin trong quý III, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới tại nhiều tỉnh thành.

Đơn cử như VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai;…

Thời gian qua, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam đã tác động khiến nhu cầu về phân khúc này tăng trưởng tích cực trong năm 2023. 

Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát của một số tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý III có xu hướng tăng nhẹ so với quý II.

Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85% - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch về đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý II, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 cao hơn 20% so với cả năm 2022.

Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định so với quý II. Ở khu vực phía Nam, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng nhẹ 1% so với quý II và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, quý vừa qua phân khúc này cũng ghi nhận nhiều giao dịch lớn đến từ những doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng ngành nghề. 

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam nhận định bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp trong nước đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn.

Cụ thể, khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.  

Bên cạnh đó, chỉ trong 5 năm, người thuê đất có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ. Savills đánh giá điều này đã tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư với việc tung ra thị trường nhà xây sẵn nhiều hơn ở các tỉnh trọng điểm.

Tuy nhiên, theo ông John Campbell - Phó Giám Đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phải đổi mặt với 3 thách thức trong thời gian tới.

Thứ nhất, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng, song vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Sự gia tăng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Thứ hai, trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang thu hút trọng tâm vào các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Dù chi phí lao động ở Việt Nam bằng khoảng 1/3 so với Trung Quốc, song năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Thứ ba, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng từ cuối năm 2022 đã gây trở ngại cho những nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp, trên thực tế, một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

"Để giải quyết các thách thức hiện hữu, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả. Bên cạnh đó, thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất,... đều là những việc cần chú trọng trong ngành công nghiệp Việt Nam", chuyên gia kiến nghị.