Thị trường bất động sản công nghiệp phía nam khởi sắc

Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu bất động sản, thị trường bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Nam trong quý III/2023 sôi động, khởi sắc với nhiều dự án khu nhà xưởng, nhà kho xây sẵn gia nhập thị trường.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, sau khoảng 2-3 năm không có nguồn cung đất khu công nghiệp mới tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, quý III/2023 chứng kiến nguồn cung mới từ Long An với sự gia nhập thị trường của Khu công nghiệp Nam Tân Tập do Công ty Saigontel phát triển, đóng góp khoảng 171 ha cho thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% theo quý; trong đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%. Diễn biến thị trường tốt nhờ sự phục hồi của lĩnh vực sản xuất công nghiệp.

Cushman & Wakefield dự báo, với những nỗ lực không ngừng từ các chủ đầu tư và chính quyền địa phương, sẽ có nguồn cung đất khu công nghiệp mới dồi dào gia nhập thị trường. Từ nay đến năm 2026, nguồn cung tương lai khoảng 5.700 ha, chủ yếu đến từ các tỉnh lân cận Tp.Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất cao, giá thuê đất được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng.

Về lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn, trong quý III/2023 có một dự án mới tại Đồng Nai gia nhập thị trường với quy mô 32.500 m2. Theo bà Trang Bùi, cùng với sự phục hồi của ngành công nghiệp, hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn, với tỷ lệ lấp đầy tăng 2,2 điểm phần trăm theo quý, tương đương với 143.000 m2 nhà xưởng xây sẵn được hấp thụ.

Mức hấp thụ này gấp 2,4 lần so với quý II/2023. Đồng Nai dẫn đầu về nhu cầu thuê với gần 60% tổng lượng hấp thụ. Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam đa dạng, đến từ nhiều ngành khác nhau như dệt may, hóa chất, điện tử. Giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2,4 – 2,5%.

Dự báo về triển vọng thị trường nhà xưởng xây sẵn, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng cuối năm 2023 đến năm 2026 với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo, nhờ thị trường  hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Cùng xu hướng với nhà xưởng xây sẵn, lĩnh vực nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận 2 dự án mới gia nhập thị trường tại Đồng Nai và Bình Dương với quy mô khoảng 110.000 m2. Theo phân tích của Cushman & Wakefield, cùng với sự tăng trưởng tích cực của ngành vận tải nhờ nhu cầu ngày càng tăng từ lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng nội địa, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn cũng chứng kiến lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6,7 lần so với quý trước. Tỉnh Đồng Nai đứng đầu về nhu cầu cho thuê kho với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL (các công ty cung cấp dịch vụ vận chuyển và quản lý hàng hóa cho các công ty khác) tại địa bàn tỉnh này.

Báo cáo Cushman & Wakefield cho thấy, giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn ổn định theo quý nhưng tăng 2,2% theo năm, đạt 4,4 USD/m2/tháng. Tương tự như thị trường nhà xưởng xây sẵn, các chủ đầu tư nhà kho xây sẵn vẫn giữ giá thuê ổn định để thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.

Sau một thời gian nguồn cung mới dồi dào vào thị trường, nguồn cung nhà kho xây sẵn trong tương lai sẽ chậm lại với chỉ khoảng 1,7 triệu m2 trong giai đoạn 2023 - 2026. Nhu cầu thuê kho sẽ tiếp tục được duy trì bởi tiêu dùng trong nước, nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam và sự tăng trưởng của thị trường logistics và thương mại điện tử.

Theo ông John Campbell - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, tính đến năm 2023, Việt Nam có tổng cộng 397 khu công nghiệp (IP) được thành lập với tổng diện tích đất 122.900 ha; trong đó, có 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha và 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.

Các khu công nghiệp trên khắp cả nước có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%. Các tỉnh phía Bắc đạt 83% và khu vực phía Nam đạt 91%. Tình trạng nguồn cung mới khan hiếm ở Bình Dương và Đồng Nai đã kéo dài từ năm 2020 đến nay. Tuy nhiên, các dự án và quỹ đất khu công nghiệp mới ở Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu là những điểm sáng tích cực thu hút chủ đầu tư và khách thuê ở những khu vực này.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, mức giá chào thuê trung bình lên đến 200 USD/m2/chu kỳ thuê cũng là một thách thức đối với chủ đầu tư khu công nghiệp và nhà kho, trừ khi khách thuê sẵn sàng chi trả cho mức giá thuê cao. Tình trạng nguồn cung khan hiếm và giá đất tăng cao đang thúc đẩy xu hướng phát triển mô hình nhà máy đa tầng và xây dựng nhà kho ngoài Tp. Hồ Chí Minh của chủ đầu tư nhằm tối ưu chi phí đầu tư đất.