‘Giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ không ảnh hưởng lớn tới bất động sản’

Kể từ ngày 1/10, các ngân hàng phải đảm bảo tỷ lệ tối đa sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn ở mức 30% thay cho 34% trước đây. Không ít doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản lo lắng sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn.

Chia sẻ trong talkshow “Gõ cửa tháng mới: Chuyển động ngành bất động sản” diễn ra chiều 5/10, bà Đinh Thị Mai Anh, Trưởng phòng phân tích cổ phiếu, SSI Research cho biết lộ trình giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được đưa ra từ năm 2020.

Về lý thuyết, theo bà Mai Anh, để giảm tỷ lệ này xuống thì các ngân hàng có thể tăng huy động vốn trung và dài hạn hoặc giảm cho vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, trên thực tế, dựa vào khẩu vị rủi ro của các ngân hàng cũng như nhu cầu vay vốn của khách hàng, các nhà băng sẽ cân đối nguồn vốn huy động phù hợp. Do đó, theo bà Mai Anh, không phải vì tỷ lệ này giảm xuống thấp hơn mà ngân hàng bắt buộc phải giảm cho vay trung và dài hạn.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước tính đến tháng 7/2023, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của toàn hệ thống là 26,14%. Trong đó, tỷ lệ này ở mức 24,97% đối với nhóm các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước nhưng ở mức 33,66% đối với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần nên cần phải điều chỉnh.

“Tuy nhiên, từ tháng 6/2023 đến nay, nhiều ngân hàng đã phát hành trái phiếu kỳ hạn 2 - 3 năm để cân đối, đưa tỷ lệ này về mức thấp hơn. Vì vậy, tôi cho rằng, việc điều chỉnh giảm tỷ lệ này sẽ không ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản, có ảnh hưởng cũng không đáng kể”, chuyên gia SSI Research nhận định.

Thực tế, các ngân hàng đã có thời gian chuẩn bị và việc gia tăng phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây của nhóm nay cũng là để tăng phần vốn huy động trung và dài hạn.

Theo một thống kê mới đây, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ của nhóm ngân hàng phát hành trong quý III đạt khoảng 47.224 tỷ đồng, chiếm 53% tổng giá trị phát hành. Theo sau là nhóm bất động sản với gần 30.000 tỷ đồng, chiếm 33%.

Mới đây, do lo ngại quy định của Ngân hàng Nhà nước sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN đề nghị gia hạn thêm 12 tháng thời điểm áp dụng quy định các tổ chức tín dụng sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (lùi sang ngày 1/10/2024).

Việc này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng được sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn và nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng.

Theo vị này, Thông tư số 08 quy định kể từ ngày 1/10/2023, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ còn được phép sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn thì NHNN đã hoàn thành mục tiêu của lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản đã được định hướng từ Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014.

Tuy nhiên, bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện nay đã thay đổi rất khác so với bối cảnh lúc ban hành Thông tư 08 và đang đứng trước các thách thức rất lớn, từ tác động của các cơn gió ngược gây bất lợi đến kinh tế - xã hội, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Trong lúc bối cảnh hiện nay, nền kinh tế và thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, đã có những doanh nghiệp thuộc nhiều ngành kinh tế thu hẹp sản xuất kinh doanh nên giảm hoặc thậm chí không có nhu cầu vay tín dụng.

Riêng đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản thì vẫn có nhu cầu vay tín dụng nhưng lại khó tiếp cận tín dụng. Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng pháp lý. Mặc dù các chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã tạo lập được quỹ đất dự án phù hợp với quy hoạch nhưng lại chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nên chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại thì yêu cầu doanh nghiệp phải có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, phải có Giấy phép xây dựng, dự án phải có tính khả thi thì mới được vay tín dụng.

Đại diện HoREA cho rằng, chỉ cần các ngân hàng thương mại xem xét “nới tay” một chút cho doanh nghiệp được vay tín dụng để bù đắp tài chính trong khi có dự án đầu tư bảo đảm tính khả thi hoặc có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của các thửa đất đã nhận chuyển nhượng trong dự án và doanh nghiệp chấp nhận thị giá của các sổ đỏ này do ngân hàng thương mại định giá sẽ giúp cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Giải pháp này cũng sẽ góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14% của năm 2023. Bởi đến ngày 15/9, tăng trưởng tín dụng nền kinh tế mới đạt gần 12,6 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 5,56% so với cuối năm 2022, còn gần 1 triệu tỷ đồng có thể bơm vào nền kinh tế.