REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 1): Lời giải cho bài toán dòng vốn khó?

Áp lực dòng vốn khó 

Nguồn vốn là câu chuyện được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm thời gian qua. Với doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, hầu hết các kênh dẫn vốn chủ đạo như vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gặp khó kể từ quý II. 

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi đầu tiên, giữ vai trò là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

Được xếp vào nhóm lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, kinh doanh bất động sản được Ngân hàng Nhà nước giám sát và chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với mục đích này.

“Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”, văn bản số 437 ngày 25/4/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM nêu.

Việc huy động vốn từ các thị trường vốn cũng không suôn sẻ. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang phải đối mặt với tình trạng thị trường chứng khoán sụt giảm. Kết phiên 3/10, VN-Index rơi về mức 1.086 điểm, thấp nhất trong vòng 20 tháng qua, giá trị vốn hóa HOSE bị thổi bay gần 182.000 tỷ đồng, trong đó có một số mã chứng khoán bất động sản.

Với trái phiếu, trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2021 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành lượng trái phiếu có tổng giá trị lên đến 92.300 tỷ đồng -  gấp 1,96 lần so với 8 tháng đầu năm 2022.

Vừa qua Chính phủ vừa ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP “quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ”.

Theo đó, nhiều quy định mới đã được bổ sung nhằm đảm bảo doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có năng lực và các nhà đầu tư cá nhân phải có tính chuyên nghiệp, đồng thời nâng mệnh giá trái phiếu từ 100.000 đồng lên 100 triệu đồng. Quy định này buộc các doanh nghiệp tự nâng cao năng lực và hạn chế rủi ro xảy ra cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp. 

Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, có thể từ nay đến năm 2023, các doanh nghiệp có nhu cầu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định bổ sung sẽ khó phát hành được trái phiếu ra thị trường. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do bộ phận khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.

Chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều khó khăn về nguồn vốn: Doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn dài hơn, tốc độ triển khai dự án chậm, quay vòng tiền chậm lại, áp lực lãi vay ngày một lớn, khó vay… Tất cả khiến giao dịch bất động sản khó khăn hơn, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung toàn thị trường.

Thực tế, báo cáo thị trường của nhiều đơn vị đều cho thấy bức tranh khá trầm lắng của thị trường bất động sản quý II và quý III với sự sụt giảm ở nhiều chỉ số như nguồn cung, mức độ quan tâm, tỷ lệ hấp thụ,...

REIT có là lời giải?

Trong tình hình nhiều nguồn vốn khó khăn, việc huy động thông qua các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.

Theo nghiên cứu của Viện chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính, REIT - Real Estate Investment Trust được hiểu là một công ty, thỏa thuận tín thác, hợp đồng hoặc ủy thác để đầu tư dài hạn vào bất động sản để thu lợi nhuận, đồng thời phân phối hầu hết thu nhập đó hàng năm và không phải trả thuế đối với các khoản thu nhập này. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân. Cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT được mua bán trên thị trường chứng khoán. 

Hiểu đơn giản, REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Mô hình REIT đầu tiên xuất hiện tại Mỹ vào năm 1961, sau khi Tổng thống Dwight D. Eisenhower ký Công luật 86-779 năm 1960. Luật được ban hành để cho tất cả các nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào bất động sản giống như các tài sản khác, thông qua việc mua và bán các chứng khoán có tính thanh khoản. 

Theo thống kê của NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts - Hiệp hội đầu tư tín thác bất động sản quốc gia Mỹ), tính đến tháng 12/2021, có 865 REIT được niêm yết tại hơn 40 quốc gia và khu vực, với tổng giá trị vốn hoá thị trường vốn khoảng 2.500 tỷ USD.

Tại Việt Nam, quỹ đầu tư bất động sản duy nhất hiện nay là TCREIT do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương (Techcom Capital) quản lý, niêm yết sàn chứng khoán HOSE từ năm 2017 (mã FUCVREIT). Còn lại, các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…

Nói về REIT, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận định, đây là kênh huy động vốn doanh nghiệp cần lưu tâm.

​​"Tôi rất mong muốn các doanh nghiệp bất động sản lưu ý một loại quỹ vô cùng quan trọng, đó là quỹ REIT. Đây là quỹ đầu tư rất tuyệt vời với bất động sản. Luật chứng khoán cho phép rồi mà không biết vì sao tại Việt Nam lại ít quỹ này thế. Doanh nghiệp có vẻ rất rụt rè. Phải chăng là pháp lý chưa đầy đủ, cần được hướng dẫn?”, vị chuyên gia cho biết tại một tọa đàm về phát triển nguồn vốn cho bất động sản hồi tháng 8.

Ông Lực khẳng định, đây cũng một cái kênh đầu tư tốt với người dân. Nếu thiếu hiểu biết về thị trường bất động sản, chứng khoán thì người dân nên thông qua quỹ này để đầu tư.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong báo cáo về thị trường quý II cũng nhắc đến REIT như một kênh đầu tư khá phù hợp cho giới không chuyên.

“Nếu yêu thích và có nhận định lạc quan vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân với số vốn không quá dồi dào có thể cân nhắc hình thức đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định”.

So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi chứng chỉ quỹ REIT trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, VARS lưu ý việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó.