Đâu sẽ là kênh dẫn vốn chủ đạo cho bất động sản từ nay đến cuối năm?

Tín dụng đổ vào bất động sản đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022, ở mức 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang cố gắng hạ nhiệt thị trường nhà đất bằng cách kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Trong khi đó, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 8, chỉ có hai doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng 1.800 tỷ đồng trái phiếu. Tính từ đầu năm đến nay, nhóm bất động sản phát hành 47.060 tỷ đồng trái phiếu (chiếm 21,3% tổng khối lượng phát hành), giảm mạnh so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng và phát hành trái phiếu. Mới đây, NHNN mới đây đã chính thức cấp thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2022 cho 15 ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153 về TPDN.

Đây đều là những thông tin tích cực nhưng nhưng để những điều chỉnh này có tác động đáng kể đến ngành bất động sản sẽ phải cần thêm thời gian.

Mở đường cho vốn ngoại

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội chọn lựa và ưu tiên những doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Ngoài ra, động thái này sẽ hạn chế việc vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

“Thông báo điều chỉnh room tín dụng mới nhất của NHNN là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu COVID-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản”, ông Khương nhận định. 

Chuyên gia cho biết, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh nhất thế giới trong giai đoạn sau đại dịch, giúp quốc gia thu hút nhiều sự quan tâm và nguồn đầu tư nước ngoài. Sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10 năm 2021, các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn.

Yếu tố này đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, nhất là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại quốc gia của họ ngày càng hạn chế, các khoản đầu tư cũng không có tính cạnh tranh cao như tại Việt Nam.

“Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng vốn FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu độ thị với hơn 10 triệu dân như TP HCM, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”, ông Khương nhấn mạnh.

Thực tế, số vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) tính đến ngày 20/8 đã giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng trong đó, riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills, vẫn còn đó những vướng mắc về hành lang pháp lý trong nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam, gây do dự cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Nói về nguồn vốn cho thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, việc huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm.

Trong khi đó, huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%).

Đến năm 2022, Nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, chỉ có nguồn vốn FDI là điểm sáng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này cho rằng, khi các kênh dẫn vốn cho bất động sản trong nước đang gặp khó khăn thì đây lại là cơ hội cho các quỹ đầu tư nước ngoài. Chính các quỹ cũng nhận định rằng, đây chính là cơ hội vàng để họ giải ngân vào bất động sản Việt Nam. 

M&A là một giải pháp cho bài toán vốn

Trong bối cảnh các quy định về tín dụng cho ngành bất động sản có nhiều thay đổi, ông Khương cho biết, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến.

Nhận định về xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, vị này cho rằng, đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

“Ngoài ra, đối với những công ty niêm yết, điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn giao dịch chứng khoán. Các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính thấp cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án”, vị này nói thêm.

Cũng theo ông Khương, ngoài nguồn lực và tài chính thì các thủ tục, cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Hiện nay, có không ít dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý và không thể triển khai tiếp. Vì vậy, việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường địa ốc.

Do đó, vị chuyên gia khuyến nghị Chính phủ cần phải có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng của nó.