Thị trường bất động sản hiện nay ổn định hơn giai đoạn khủng hoảng năm 2011

3 điểm nghẽn lớn nhất của thị trường

Tại một hội thảo do CafeLand tổ chức mới đây, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đã chỉ ra 3 vấn đề lớn mà thị trường bất động sản trong nước đang phải đối mặt.

Thứ nhất là câu chuyện pháp lý, đây là điểm nghẽn đã tồn tại cả chục năm nay và đồng thời cũng là vấn đề lớn nhất.

“Tôi đã có khoảng 13 năm làm việc trực tiếp với nhiều nhà đầu tư ngoại trong ngành này. Đáng tiếc là mỗi khi nghe đến câu chuyện pháp lý của mình thì họ đều rất ngần ngại. Như vậy có nghĩa là chúng ta đang để mất dần đi sức hút đầu tư trong nước.

Chúng ta phải cất công ra nước ngoài kêu gọi vốn cho các ngành sản xuất, dịch vụ, kinh doanh…; trong khi ở lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài đến tận Việt Nam để đầu tư thì lại rất khó khăn, phức tạp.

Cũng vì vậy nên các nhà đầu tư nước ngoài hầu như chỉ tham gia đầu tư vào những khu công nghiệp - phân khúc gọi vui là những hạng mục đã được Chính phủ “dọn tổ cho đại bàng”. Còn các với các loại hình bất động sản bình thường, gần như chỉ có nhà đầu tư lâu năm, nhiều kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam như từ Singapore hay Hàn Quốc mới dám tham gia”.

Thứ hai, tính thanh khoản của các sản phẩm bất động sản đang ở mức rất thấp. Nhằm đưa ra góc nhìn toàn cảnh, ông Khương đã có sự so sánh giữa thị trường hiện nay với giai đoạn khủng hoảng địa ốc của những năm 2008 - 2009.

Vị này phân tích: “Giai đoạn 2008 - 2009, thanh khoản thấp là do các chính sách tiền tệ bị điều tiết khiến thị trường địa ốc đông cứng. Còn hiện nay, thanh khoản thấp lại là do giá bán các sản phẩm bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Tôi lấy ví dụ một cặp vợ chồng trẻ muốn mua nhà, tính từ lúc họ 22 tuổi (năm tốt nghiệp đại học) đến năm 30 tuổi, phấn đấu làm sao trong vòng 8 năm để có được 1 tỷ đồng trong tay và mua trả góp căn hộ với giá từ 2 - 3 tỷ đồng cũng là cả một chuyện rất lớn.

Với mức thu nhập bình quân hiện nay, người lao động không dễ dàng để có thể chi trả cả tiền gốc lẫn tiền lãi hàng tháng cho việc mua nhà, chưa kể đến các chi phí sinh hoạt”.

Cuối cùng, là thực trạng cung cầu mất cân đối. Ông Khương nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn khủng hoảng thiếu, khác hoàn toàn với tình trạng khủng hoảng thừa như khoảng thời gian 2008 - 2009.

Cụ thể, “thiếu” ở đây có nghĩa là nguồn cung trên thị trường đang không đủ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhất là tại những đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM. Những sản phẩm đại diện cho thị trường (là những sản phẩm phù hợp với túi tiền đại bộ phận người dân) như căn hộ chung cư có giá từ 2 - 3 tỷ đồng, nhà phố có giá từ 3 - 4 tỷ,... ngày càng trở nên khan hiếm.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cũng đánh giá trong báo cáo quý III/2023 của Savills Việt Nam rằng, trong khi thị trường chủ yếu ghi nhận nguồn cầu đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền thì tỷ trọng nguồn cung của phân khúc này lại ở mức thấp và ngày càng hạn chế.

Điển hình như ở Hà Nội, nếu như năm 2015, tỷ trọng nguồn cung sơ cấp căn hộ vừa túi tiền (căn hộ hạng C) đạt 51%; thì tới thời điểm hiện tại chỉ còn chiếm 5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Trong khi đó, ở TP HCM, số liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy nguồn cung căn hộ nửa đầu năm đạt 4.123 căn, giảm 72% so với cùng kỳ năm 2022.

Kinh tế vĩ mô hiện nay không tệ như đợt khủng hoảng trước

Mặc dù những vấn đề lớn mà ngành địa ốc đang phải đối mặt đều là thực trạng đã kéo dài suốt nhiều năm liền và không thể giải quyết trong ngắn hạn, giới chuyên gia vẫn lạc quan về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Dưới góc độ của người làm việc lâu năm trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định dù từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn còn nhiều ách tắc và chưa thể nhìn thấy “ánh sáng cuối đường hầm”, song so với giai đoạn 2011, bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung đang ổn định hơn.

“Giai đoạn đó, lạm phát có lúc lên tới 18%, trong khi hiện tại ở khoảng 4 - 5%. Lãi suất khi đó từng có lúc lên đến 25%, trong khi hiện tại loanh quanh mức 10%.

Thời điểm đó số lượng hàng tồn kho bất động sản rất lớn, nhiều doanh nghiệp vỡ nợ do ko bán được hàng. Năm 2011, tôi làm cố vấn cho một ngân hàng mới nổi, tăng trưởng tín dụng của họ khi ấy chạm ngưỡng 100%/năm, trong khi hiện tại không ngân hàng nào có thể đạt mức tăng trưởng cao đến thế.

Có thể nói kinh tế vĩ mô ở thời điểm hiện tại đang ổn định hơn so với giai đoạn khủng hoảng trước kia. Điều này đến từ động thái vào cuộc của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước khi kiểm soát thành công và tạo sự ổn định cho thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản trong nước.

Nhu cầu mua vẫn rất lớn, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, ông Hiếu cho hay.

Theo các chuyên gia, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế và được Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Do đó, mặc dù vẫn sẽ còn nhiều biến động nhưng thời gian tới thị trường sẽ ngày càng đa dạng sản phẩm và phát triển theo hướng bền vững hơn.