TS Cấn Văn Lực: 'Thị trường bất động sản không khủng hoảng mà đang thanh lọc'

‏‏‏Tại Diễn đàn bất động sản vừa diễn ra sáng nay do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, VIRES và Reatimes tổ chức; TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đã nhìn nhận trong vòng một năm qua, thị trường địa ốc đã lâm vào tình cảnh khó khăn. Tuy nhiên, nhìn theo khía cạnh tích cực thì đây cũng là những khó khăn chung mà cả thế giới phải đối mặt. ‏

‏Chỉ khủng hoảng niềm tin chứ không khủng hoảng thị trường‏

‏Vị chuyên gia nhận định: “Thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng. Nếu có thì chỉ khủng hoảng niềm tin chứ không phải khủng hoảng thị trường. Những cơ sở để khẳng định thị trường đang dần hồi phục đã xuất hiện”.‏

‏Theo đó, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 tín hiệu tích cực cho thấy ngành địa ốc đang dần đi qua cơn bĩ cực. ‏

‏Thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều đang có dấu hiệu phục hồi. Sang giai đoạn năm 2024 - 2025 đà phục hồi sẽ tốt hơn. ‏

‏Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8/2023, lạm phát đã được duy trì ở mức 4,57%. Tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm ở mức dưới 1%, giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn là 4,5%. ‏

‏Thứ ba, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. ‏

‏Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện. Đồng thời, đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm 2023, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352.000 tỷ đồng. ‏

‏Thứ năm, nghĩa vụ tài chính vẫn đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. ‏

‏Cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.‏

‏“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, TS. Cấn Văn Lực cho hay.‏

‏Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, việc chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”; NHNN giảm lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp; nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cơ cấu nợ, đảo nợ… cũng đang đều tác động mạnh tới thị trường bất động sản.‏

‏“Đây đều là những chính sách chưa từng có đối với thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. ‏

‏Cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường”, ông Lực nói.‏

‏5 kiến nghị về chính sách‏

‏Tuy những tín hiệu cho thấy ngành bất động sản đang dần hồi phục đã xuất hiện nhưng theo dự báo trong giai đoạn 2023 - 2024, thị trường vẫn còn phải tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro, thách thức. ‏

‏Đơn cử như doanh nghiệp còn gặp khó khăn, tín dụng tăng chậm, thị trường chứng khoán “nhạy cảm” hơn trước, thị trường trái phiếu cần thời gian hồi phục, niềm tin nhà đầu tư chưa quay lại nhiều,... Nói cách khác, thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để có thể hoàn toàn vực dậy. ‏

‏Trên cơ sở đó, ông Lực đã đề xuất 5 kiến nghị trên phương diện chính sách như sau:‏

‏Thứ nhất, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn phải kiểm soát được rủi ro. Do đó, cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…‏

‏Thứ hai, cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, giải quyết dứt điểm những vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.‏

‏Thứ ba, cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có khoảng 4 - 5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và làm nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp. ‏

‏Thứ tư, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (năm 2022) từ đầu năm 2024.‏

‏Thứ năm, với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy mạnh dạn lên tiếng trúng và đúng để cùng tháo gỡ. ‏

‏“Cụ thể, doanh nghiệp phải quyết tâm thanh toán nợ nần; tái cơ cấu và đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong quản lý; nâng cao năng lực quản trị rủi ro; đặc biệt, quan tâm nhiều hơn đến bất động sản xanh vì đây là xu hướng phát triển tất yếu”, vị chuyên gia nhấn mạnh. ‏