Chuyên gia nói về viễn cảnh 'gãy sóng' khi đầu tư bất động sản kiểu mua cao, bán cao

Chia sẻ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 do Trang TTĐTTH VietnamBiz và Việt Nam Mới tổ chức, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng những năm qua, các chính sách về bất động sản được đưa ra nhằm tác động đến 2 vấn đề tồn tại trên thị trường.

Thứ nhất là giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Thứ hai là hướng các nhà phát triển bất động sản thực hiện những dự án phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà ở có giá trung bình.

Đây không phải điều mới mẻ và thường được đề cập mỗi lúc có thông tin về cải cách thị trường, điển hình như các năm 2008, 2012 hay 2022.  

Theo chuyên gia, trước giờ khi nói đến những thách thức của thị trường bất động sản, mọi người hay nhắc đến tín dụng bị siết chặt, lãi suất cao, vướng quy hoạch... Tuy nhiên, vấn đề còn nằm ở căn bệnh lướt sóng, khiến giá trên thị trường trở nên quá cao. 

Nhiều người thích đầu tư bất động sản theo kiểu mua cao, bán cao. Nếu cứ đi theo phương thức này, sẽ có lúc viễn cảnh "gãy sóng" xảy ra với họ.  

Sự ổn định của thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố gồm giá bán, thu nhập người mua và lợi nhuận đem lại từ việc khai thác sản phẩm. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, hiệu suất khai thác không hấp dẫn thì việc giá cứ neo cao dẫn đến thanh khoản thị trường không tốt.

Hiện nay, một số công ty lớn và cả nhà đầu tư đang cho rằng siết tín dụng đem lại tác động tiêu cực cho ngành địa ốc. Song, bối cảnh thị trường khiến Nhà nước buộc phải có hành động. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, trong khi tăng trưởng vốn trên thị trường bất động sản cao hơn đáng kể khi đạt gần 20% (tăng rất mạnh vào tháng 8 - 9). 

Ở giai đoạn bình thường, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản, vậy nhưng nay lại không có. Vấn đề là tín dụng chảy mạnh vào bất động sản nhưng không tạo sóng, không tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước bơm vốn nhưng không giúp thị trường lành mạnh hơn được. Do đó, vấn đề nằm ở thực trạng lướt sóng.

Bên cạnh đó, xuất hiện việc một số ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trả trước, thậm chí cả tiền đặt cọc, trong khi theo nguyên tắc thì ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị bất động sản và người mua phải lo 30% tiền trả trước.

"Điều này cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, nhà đầu tư lướt sóng cuối cùng sẽ gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại.  

Nhà nước đang có những sự điều chỉnh. Chắc chắn dòng vốn đổ vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra nhằm phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án chất lượng tốt vẫn có tiềm năng thu hút vốn", ông Hiển nhận định.    

Vừa qua trong tháng 10, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) đã có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

Thời gian qua, cơ quan này thường xuyên nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Tại đơn thư, người dân thể hiện sự bức xúc và cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.  

Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các Văn bản thỏa thuận tiềm ẩn một số rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.  

NHNN KV2 yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các Văn bản thỏa thuận hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.  

Trường hợp Văn bản thỏa thuận được xác nhận là không trái pháp luật, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay này để hạn chế rủi ro.