Giá nhà giảm song còn neo cao, chuyên gia khuyên không nên cố vay mua

Thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong quý III, giá chung cư, đất nền thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.   

Batdongsan.com.vn ghi nhận trong quý III tại Hà Nội, đà giảm giá chung cư thứ cấp nhanh gấp rưỡi chung cư sơ cấp, một số dự án như HH1 Linh Đàm giảm 21%, Thanh Hà giảm 15%, Rubik 360 giảm 5%... so với quý II. Dù thị trường đã có những bước điều chỉnh giảm giá nhất định, song chưa có nghĩa đây là giá rẻ. 

Chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?”, PGS.TS Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản thường vận động theo chu kỳ. Sau giai đoạn sốt nóng, giá tăng nhanh, thị trường có thể bước vào thời kỳ trầm lắng, giá giảm, thanh khoản thấp trước khi dần phục hồi và ổn định.

Hiện nay thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh, tuy nhiên có 4 yếu tố chính khiến giá bất động sản vẫn neo cao.

Thứ nhất là thực trạng nghịch lý khi thanh khoản suy giảm nhưng mặt bằng giá vẫn neo cao. Bộ Xây dựng ghi nhận trong quý III, thị trường có hơn 92.000 giao dịch bất động sản, giảm 8% so với quý II. Lượng tồn kho đạt khoảng 52.000 sản phẩm. Những con số này phản ánh thị trường đang chịu sức ép điều chỉnh giá trong bối cảnh lượng hàng tồn kho còn lớn.  

Thứ hai là chi phí đất đai và đầu tư cao. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá bất động sản khó giảm sâu. Các khoản chi phí này chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành sản phẩm. 

Thứ ba là nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Mặc dù thị trường có nhiều phân khúc, số lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu và điều kiện tài chính của phần đông người dân vẫn chưa tương xứng. 

Thứ tư là lãi suất, đòn bẩy tài chính và những khó khăn của doanh nghiệp. Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà của người dân cũng như hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. 

Trong khi đó, doanh nghiệp đang đối mặt với 3 khó khăn lớn gồm pháp lý dự án, chi phí vốn và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền nhưng nếu giảm giá mạnh có thể ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và khả năng trả nợ.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, bất động sản đang giữ giá nhưng không thể giữ mãi. Hiện nay, mặt bằng giá bất động sản được duy trì bởi kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, kỳ vọng không thể giữ giá mãi nếu thiếu người mua thực và dòng tiền thực.  

Lãi suất cao tạo áp lực giảm giá bất động sản 

Phân tích sâu hơn về yếu tố lãi suất, ông Long cho rằng, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng tiền và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam. Điều kiện tài chính quốc tế vẫn tương đối thắt chặt, có thể tác động đến các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam.

Song, chuyên gia lưu ý việc Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức. Mức độ tác động phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chênh lệch lãi suất giữa VND và USD, cung cầu ngoại tệ, diễn biến thương mại, thanh khoản hệ thống ngân hàng và kỳ vọng thị trường. 

Tại cuộc họp mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời triển khai những biện pháp ổn định mặt bằng lãi suất thị trường. Điều này cho thấy chính sách tiền tệ của Việt Nam có sự chủ động nhất định, không nhất thiết phải điều chỉnh đồng pha với Fed.

Tuy nhiên, dư địa tiếp tục giảm lãi suất trong thời gian tới không còn nhiều. Vấn đề quan trọng lúc này là hạn chế những yếu tố gây áp lực lên mặt bằng lãi suất, tạo điều kiện giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà. 

Ông Long dự báo trong ngắn hạn, giá chào bán bất động sản có thể vẫn neo cao do chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến chi phí tài chính. Người sở hữu bất động sản cũng thường không muốn bán tài sản thấp hơn mức giá kỳ vọng.

Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế, lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá bất động sản thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản thị trường.

Đối với người mua nhà, lãi suất tăng đồng nghĩa số tiền phải trả cho khoản vay lớn hơn. Điều này buộc nhiều người phải giảm ngân sách mua nhà, kéo dài thời gian tích lũy hoặc trì hoãn quyết định giao dịch.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể chịu hậu quả nghiêm trọng hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ. Áp lực đối với doanh nghiệp đến từ 2 phía: chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng có nguy cơ suy giảm.

Ông Long lấy ví dụ một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Trong trường hợp dự án tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ bào mòn lợi nhuận, gia tăng sức ép lên dòng tiền và khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.

"Những doanh nghiệp có tỷ lệ vay nợ cao và dòng tiền yếu có thể đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế.

Nếu tình trạng này kéo dài, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, có khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp sẽ phải đối mặt với sức ép lớn về tài chính, thậm chí buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì dòng tiền", vị này nói.   

Ngưỡng an toàn khi vay mua nhà 

Đối với người mua nhà, ông Long đã đưa ra các khuyến nghị về ngưỡng an toàn và tỷ lệ trả nợ phù hợp trong bối cảnh lãi suất liên tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay. 

Cụ thể, người mua nhà cần xác định rõ mức vay an toàn. Theo khuyến nghị của một tổ chức tài chính quốc tế của Mỹ, tổng số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng nên ở mức tối đa 30 - 35% thu nhập thực tế của gia đình,  

Ví dụ, một gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng nên trả nợ khoảng 12 - 14 triệu đồng. Nếu tỷ lệ trả nợ vượt 40% thu nhập, rủi ro tài chính và áp lực trả nợ sẽ rất lớn. Nợ nần và áp lực tài chính luôn gắn liền với nhau. 

Bên cạnh đó, trước khi mua nhà cần tính toán 3 yếu tố. Một là khả năng trả nợ, trong đó tổng số tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 35% tổng thu nhập gia đình. Hai là tiền dự phòng, người mua nên có khoản dự phòng đủ trang trải sinh hoạt và trả nợ trong ít nhất 6 tháng, tốt hơn nữa là từ 9 - 12 tháng. Ba là rủi ro lãi suất, cần tính toán xem nếu lãi suất tăng thêm 2 - 3 điểm phần trăm, gia đình còn đủ khả năng trả nợ hay không. Đây chính là những ngưỡng an toàn cần được cân nhắc.

Ngoài ra, khi thấy giá nhà giảm, người mua thường băn khoăn có nên mua hay không. Theo chuyên gia, quyết định không nên chỉ dựa vào việc giá nhà giảm, mà cần tính đến cả lãi suất vay.  

Ví dụ, nếu vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 10%/năm, mỗi tháng người vay phải trả khoảng 14,5 triệu đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, lãi suất cho vay thực tế đang ở mức cao. Nếu lãi suất tăng từ 10% lên 15%/năm, số tiền trả góp đều hàng tháng sẽ tăng từ khoảng 14,5 triệu đồng lên 19,8 triệu đồng, với giả định lãi suất cố định trong từng kỳ hạn. Như vậy, giá nhà có thể giảm nhưng gánh nặng trả nợ lại tăng lên đáng kể.

"Tôi muốn nhấn mạnh là giá nhà quyết định việc mua đắt hay rẻ, nhưng dòng tiền mới quyết định người mua có thể giữ được căn nhà hay không. Đây mới là yếu tố quan trọng. Vì vậy, người mua nhà cần đặt an toàn tài chính lên hàng đầu, không nên vay vượt quá khả năng chi trả chỉ vì lo bỏ lỡ cơ hội mua nhà", PGS.TS Ngô Trí Long cho hay. 

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn