Chung cư có tỷ suất lợi nhuận 12,5% trong 8 năm qua, được dự báo sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất thị trường

‏‏Người mua dần chấp nhận sự đắt đỏ của chung cư‏

‏Báo cáo về diễn biến thị trường chung cư trong quý III/2023 do ‏‏Batdongsan.com.vn‏‏ công bố mới đây cho thấy, nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân mà chung cư đang duy trì mức độ quan tâm ổn định hơn cả so với các loại hình bất động sản khác.‏

‏Trên thị trường mua bán, trong giai đoạn từ quý I/2021 đến quý III/2023, mức độ quan tâm đến chung cư đã tăng nhẹ với 1%. Trong khi đó, các loại hình khác đều có sự sụt giảm về chỉ số này (đất nền giảm 10%, nhà riêng giảm 5%, nhà mặt phố giảm 8%, biệt thự giảm 4%, đất dự án giảm 11%).‏

‏Trên thị trường cho thuê, trong giai đoạn từ quý I/2021 đến quý III/2023, mức độ quan tâm đến chung cư cũng tăng 6% (chỉ xếp sau nhà trọ với 19%). Trong khi nhà riêng giảm 16%, nhà mặt phố giảm 13%, văn phòng giảm 14%, cửa hàng giảm 28%.‏

Xét về giá bán, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đang chiếm sự phần lớn sự quan tâm của người mua. ‏

‏Cụ thể, ở khu vực phía Bắc, chung cư có giá từ 2 - 4 tỷ dẫn đầu chỉ số về cơ cấu mức độ quan tâm khi chiếm 47%, kế đến là chung cư có giá dưới 2 tỷ chiếm 27%. Ở khu vực phía Nam, chung cư có giá từ 2 - 4 tỷ cũng được quan tâm nhiều nhất khi chiếm 43%, theo sau là chung cư dưới 2 tỷ với 27%. ‏

‏Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM, tìm được chung cư có mức giá dưới 2 tỷ lúc này là cực kỳ khó khăn vì khan hiếm sản phẩm. ‏

‏Với giá bán ổn định, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ qua các năm, người có nhu cầu ở thực khi nghĩ về việc tìm mua chung cư đã tự có sự điều chỉnh kỳ vọng vào giá cả và chấp nhận mặt bằng giá mới trong khoảng 2 - 4 tỷ.‏

‏Lợi nhuận trung bình khoảng 12,5%/năm‏

‏Dự báo về diễn biến của phân khúc chung cư trong thời gian tới, ông Long đã phân tích 4 yếu tố chính tác động trực tiếp đến đà phục hồi của thị trường này.‏

‏Thứ nhất, về giá và khả năng sinh lời. Trong quý III, giá rao bán tuy không tăng mạnh, song vẫn duy trì ở mức rất cao. ‏

‏Minh chứng là trong 9 tháng đầu năm 2023, ở Hà Nội, giá bán chung cư cao cấp đã tăng 4% (từ 66,8 lên 69,8 triệu đồng/m2), chung cư trung cấp đã tăng 5% (từ 37,3 lên 39,1 triệu đồng/m2), chung cư bình dân đã tăng 1% (từ 24,8 lên 25,2 triệu đồng/m2). ‏

‏Còn ở TP HCM, giá bán chung cư cao cấp vẫn neo ở ngưỡng 87,5 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp vẫn duy trì ở khoảng 43,5 triệu đồng/m2, chung cư bình dân giảm nhẹ 3% (từ 29,4 xuống 28,4 triệu đồng/m2).‏

‏Nếu so sánh trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, giá chung cư ở Hà Nội đã tăng 56% và ở TP HCM tăng 82%. Trong khi đó, mức tăng thu nhập của người dân ở khu vực thành thị là 39%. ‏

‏Theo ông Long, chỉ số tăng giá chung cư ngày càng vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động. Song, nếu xét về khả năng sinh lời chung cư vẫn còn rất tốt. ‏

‏“Do chung cư là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực, nên khi nói về đầu tư chung cư, tiềm năng sinh lời của phân khúc này phụ thuộc vào 2 yếu tố chính là sự tăng trưởng về giá bán và lợi suất cho thuê”, chuyên gia này cho hay. ‏

‏Từ quý I/2021 đến nay, trong khi những loại hình bất động sản có tính đầu cơ như đất nền đã giảm giá mạnh thì giá chung cư trung bình trên cả nước vẫn tăng từ 35 lên 40,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, biến động lợi suất cho thuê cũng tăng từ 4,4 lên 4,5%. ‏

‏Ở Hà Nội, giá bán chung cư tăng đều ở hầu hết các quận: Cầu Giấy tăng 5%, Hoàn Kiếm tăng 10%, Thanh Xuân Tăng 3%, Nam Từ Liêm tăng 4%, Tây Hồ tăng 9%,... Còn ở TP HCM, giá chung cư có sự phân hóa khi Quận 1, Quận 3, Quận 4 có sự giảm nhẹ, lần lượt là 8%, 3%, 1%; còn những nơi xa hơn như Quận 7 tăng 2%, Phú Nhuận tăng 2%, Bình Tân tăng 8%, Quận 2 tăng 4%.‏

‏Ngoài ra, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, khi so sánh chung cư với một số tài sản đầu tư khác, đơn vị này đã phát hiện tỷ suất lợi nhuận gộp (gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê) của chung cư tăng khoảng 2 lần trong vòng 8 năm, tức lên tới 12,5%/năm. Do đó, đây là một trong những loại tài sản tốt nhất để đầu tư trong những năm qua. ‏

‏Sau 8 năm (từ 2015 - 2023), khả năng sinh lời của chung cư ngang ngửa chứng khoán và cao hơn những kênh đầu tư như vàng, tiền gửi tiết kiệm, đất nền, ngoại tệ USD.‏

‏Thứ hai, về pháp lý và chủ đầu tư, đa số người mua nhà hiện nay bên cạnh việc lo ngại về giá bán quá cao thì họ chủ yếu quan ngại về tính pháp lý của dự án và không tin vào tiềm năng sinh lợi. Tuy nhiên, thời gian qua Chính phủ đã rà soát và gỡ vướng cho nhiều dự án trên cả nước, gần 500 dự án đã được giải quyết ở cả Hà Nội và TP HCM.‏

‏Trong bối cảnh lãi suất đã dần được điều chỉnh giảm (dù vẫn ở mức cao hơn so với trước đây), các chính sách thanh toán cũng ngày càng trở nên hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.‏

‏Thứ ba, về vị trí và cơ sở hạ tầng. Theo chuyên gia, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện hỗ trợ nhiều cho xu hướng giãn dân đô thị ở cả miền Bắc và miền Nam.‏

‏Thứ tư, về tâm lý thị trường. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy lượng giao dịch chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây vẫn là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt.

Có thể đảo chiều vào quý II năm tới‏

‏Theo khảo sát đơn vị này thực hiện với các môi giới chung cư - những người trực tiếp hỗ trợ giao dịch trên thị trường, tỷ lệ môi giới phản hồi rằng lượng giao dịch giảm mạnh đã giảm từ 50% (quý I) xuống 40% (quý III). ‏

‏Đồng thời, tỷ lệ môi giới phản hồi lượng giao dịch ổn định đã tăng từ 15% (quý I) lên 20% (quý III). Tỷ lệ môi giới phản hồi lượng giao dịch tăng khoảng 10 - 50% đã tăng từ 6% (quý I) lên 75 (quý III).‏

‏Dự đoán về thời điểm hồi phục của thị trường chung cư, 26,9% số môi giới tham gia khảo sát lựa chọn quý IV/2023 và 24,2% lựa chọn quý I/2023. ‏

‏Song, dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Lê Bảo Long nhận định: “Dựa trên sự phân tích tổng hợp từ các yếu tố tác động đến phân khúc chung cư nêu trên, tôi cho rằng thị trường này sẽ hồi phục nhanh hơn các loại hình bất động sản khác và thời điểm “đảo chiều” rơi vào khoảng quý II/2024”‏.