Âm thầm Bắc tiến, đại gia dày tiền nằm im chờ thời

Đánh bắt vùng ven

So với phong trào Nam tiến của các chủ đầu tư phía Bắc thì chiều ngược lại khá âm thầm. Các doanh nghiệp đến từ TP HCM, thông qua hình thức mua bán sáp nhập, đã có nhiều đất tại Hà Nội. Tuy nhiên, các dự án của họ hầu hết ở vùng ven, ngoài trung tâm Hà Nội, chưa có dự án nào chiếm lĩnh ở trung tâm, phân khúc cao cấp hạng sang.

Thực tế cho thấy, nhu cầu đầu tư và nhà ở của người dân khu vực phía Bắc là rất lớn. Thêm vào đó, tại thị trường phía Bắc, đặc biệt là ở Hà Nội, có rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn.

Các hoạt động tiếp thị, bán hàng ở khu vực Hà Nội vẫn chưa thực sự diễn ra mạnh mẽ do cơ chế phân phối theo suất mua nhà hoặc theo “quan hệ” vẫn chiếm khá nhiều. Do đó, tiềm năng đất Bắc dành cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân đến từ khu vực phía Nam là rất lớn.

Tháng 9/2019, Phú Mỹ Hưng gây chú ý khi vay khoảng 75 triệu USD để phát triển khu đô thị tại tỉnh Hòa Bình sau khi đã hoàn tất thâu tóm hơn 99% cổ phần của CTCP Đầu tư San Nam Hòa Bình. Dự án này có qui mô hơn 405,7 ha.

Tương tự, địa ốc Phú Long thông qua thương vụ mua lại 50% phần góp vốn của Posco E&C tại dự án Spendora. Dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh (Splendora) là một trong những dự án qui mô lớn nhất được qui hoạch và đầu tư tại phía Tây Thủ đô Hà Nội, với tổng diện tích lên tới hơn 264 ha nằm trên địa bàn các xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh, Hà Nội.

Vốn là chủ đầu tư “nằm vùng” ở thị trường TP HCM với khoảng 70 dự án lớn, nhỏ, mới đây, Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam đã quyết định “Bắc tiến”. Dự án khu đô thị tại TP. Bắc Ninh với qui mô 26,8 ha. Ngoài ra, một dự án khác đang được Him Lam triển khai nằm ở quận Hà Đông. Trước đó, Him Lam cũng từng có dự án Him Lam Thạch Bàn bàn giao năm 2016.

Trong danh sách các chủ đầu tư tiến ra Hà Nội còn có Hưng Thịnh và Thảo Điền dù chưa công bố chính thức dự án. Địa ốc Đất Xanh cũng từng chia sẻ triển khai dự án tại Hà Nội ở phân khúc nhà giá rẻ.

Không dễ sống

Theo khảo sát của đơn vị tư vấn, năm 2019, thị trường sơ cấp có 37.700 căn hộ mới mở bán, tăng 1% so với năm 2018. Tổng giao dịch đạt 39.300 căn, tăng 26% so với năm 2018; tỉ lệ hấp thụ đạt 63%, tăng 7% so với cùng kì.

Trong đó, phân khúc hạng B tiếp tục đứng đầu, chiếm 73% tổng lượng giao dịch và đạt tỉ lệ hấp thụ 64%. Dự kiến đến năm 2022, sẽ có hơn 124.000 căn hộ từ 116 dự án sẽ mở bán; trong đó 41.000 căn sẽ gia nhập trong năm 2020.

Mặc dù tiềm năng nhưng thị trường bất động sản Hà Nội không dễ với các đại gia từ miền Nam. Theo các chuyên gia, thói quen của người miền Bắc khác biệt so với miền Nam và nhiều "ông lớn" phía Bắc đang giành nhau thị phần được cho là những vấn đề chủ đầu tư phía Nam phải đối mặt. Nếu như mô hình đô thị áp dụng nguyên mẫu các dự án TP HCM thì cũng có thể phát sinh lo ngại.

Một nhà đầu tư khi khảo sát đất tại khu vực Hà Nội cho biết, khu vực phía Đông và Tây còn rất rộng nhưng giá đất lại quá cao do hạ tầng phát triển không hợp lí. Thay vì đầu tư hạ tầng đồng bộ tất cả các khu vực để giãn dân thì Hà Nội lại đầu tư từng khu vực và khi hạ tầng khu nào vừa có là các chủ đầu tư “xí phần” để làm dự án. Điều này đã làm cho giá đất và giá dự án mỗi ngày một tăng lên chóng mặt.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản Hà Nội từ trước đến nay phát triển hoàn toàn dựa trên mối quan hệ, thông tin rất hiếm khi được chủ đầu tư cung cấp một cách minh bạch, do vậy thị trường chủ yếu dựa vào tin đồn, dễ gây tâm lí sốt ảo.

Bên cạnh đó, thông qua mua bán dự án nếu không chiếm phần lớn cổ phần thì việc triển khai cũng sẽ gặp khó khăn. Đơn cử Splendora không có tranh chấp gì lớn, vấn đề bây giờ đang là khác nhau về ý tưởng triển khai dự án. Trong đó, vấn đề nổi cộm là cách thức xử lí hồ điều hòa trung tâm khi Vinaconex và Phú Long đều đang đưa ra những ý tưởng khác nhau.

Quan điểm của nhóm cổ đông An Quý Hưng là giữ nguyên qui hoạch cũ và xây dựng lên đồng thời bổ sung thêm cây xanh và dịch vụ đi kèm. Nhóm cổ đông còn lại đề xuất xây hồ theo dạng bao quanh các căn biệt thự để tối đa hóa diện tích mặt hồ.

Đại diện một chủ đầu tư cho hay: “Hà Nội đang bỏ ngỏ phân khúc dành cho những người có thu nhập trung bình. Nếu đầu tư vào phân khúc này sẽ có tiềm năng và đây cũng chính là đích ngắm khi tiến quân ra Bắc”. Để thăm dò thị trường, chủ đầu tư này cũng đã có văn phòng tại Hà Nội.

Theo ông, các chủ đầu tư khi “Bắc tiến” trước hết vẫn cần phải tự vận động, chuyên nghiệp hóa các hoạt động đầu tư, tư vấn kinh doanh, để không bị đào thải trong môi trường cạnh tranh đầy khốc liệt ở khu vực này.