Bà Rịa - Vũng Tàu: Đầy rẫy trường hợp '1 sổ đỏ n người đứng tên'

Sáng 27/04/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã rà soát các nội dung liên quan đến tình hình quản lý đất đai và trật tự xây dựng đồng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. 

Theo đó, số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên) trong 3 năm trở lại đây (2018-2020) đang khá cao. 

Trong đó, Thành phố Vũng Tàu có số trường hợp nhiều nhất, ghi nhận 1.455 trường hợp. Sau đó là thị xã Phú Mỹ với 1.026 trường hợp. Huyện Long Điền 503 trường hợp, huyện Đất Đỏ 473 trường hợp, Thành phố Bà Rịa 155 trường hợp, huyện Châu Đức 75 trường hợp, huyện Xuyên Mộc 78 trường hợp và huyện Côn Đảo 22 trường hợp.

Sở TNMT cũng cho biết, việc một mảnh đất nhiều người chung quyền sử dụng như vậy là hợp lệ theo quy định. Điều này dựa trên căn cứ pháp luật đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất mà không hạn chế số người chung quyền sử dụng đất và ăn cứ về việc sở hữu chung tài sản được quy định tại Điều 207 Bộ Luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, Sở cũng nhấn mạnh việc có nhiều người chung quyền sử dụng đất sẽ có tác động đến công tác quản lý về đất đai, trật tự xây dựng, đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Lách luật để được đứng tên, người dân có thể ôm trọn rủi ro

Kể từ khi Quyết định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có hiệu lực vào ngày 22/7/2019, nhiều người dân đã đổ xô đi mua đất nông nghiệp dưới hình thức “đất đồng sở hữu”, bởi cho rằng giá rẻ, lại vẫn đảm bảo giấy tờ để lách luật.

Theo Phòng Quản lý Đô thị TP Vũng Tàu, những trường hợp đồng sở hữu trên một khu đất thường do chủ đất không thể tách riêng từng thửa nhỏ để chuyển nhượng, vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định.

Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện hẻm/đường tự mở, song những con hẻm/đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý, nên không có giá trị pháp lý.

Việc người dân mua đất nông nghiệp phân lô, giấy tờ đồng sở hữu không chỉ mang đến rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án.

Hiện nay, theo quy định hiện hành, đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500 m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo và không nhỏ hơn 1.000 m2 tại địa bàn các xã còn lại.

Theo đó, các lô đất nông nghiệp tự phân lô tại TP Vũng Tàu, thị xã Phú Mỹ và một số địa phương thường không đủ điều kiện pháp lý.

Sở TNMT cho biết, lợi dụng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp cho nhiều chủ sử dụng, một số tổ chức, cá nhân đã thuê các đơn vị đo đạc để tự ý lập bản vẽ phân lô tách thửa, mở đường trái phép để bán đất.

Việc các đơn vị đo đạc phát hành các bản vẽ phân lô từng khu vực, sơ đồ từng thửa không tuân theo các quy định rất dễ gây hiểu lầm cho người dân về tính pháp lý, cũng như việc mua bán đồng sở hữu nhiều người sẽ gặp rủi ro, hệ lụy trong quá trình sử dụng.

Sở TNMT đã khuyến cáo người mua đất nông nghiệp đồng sở hữu có thể gặp khó khăn trong việc đồng thuận khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp... hay nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Nếu không may, một trong số người đồng sở hữu chết, việc thực hiện các thủ tục nêu trên càng gặp khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, người mua cũng không thể có giấy phép làm hạ tầng bởi việc tự ý làm đường trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính.

Ngoài ra, người mua còn không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở do không phù hợp quy hoạch sử dụng đất; quá trình sử dụng đất nếu một trong các hộ có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của những người đồng sở hữu. 

Hỏa tốc chấn chỉnh, tạm dừng thủ tục chuyển nhượng

Ngày 19/4/2021, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có công văn hỏa tốc gửi Sở TNMT, UBND các huyện, thị, thành phố và văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về việc tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn.

Công văn nêu rõ tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất (đất đồng sở hữu) đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh.

Vào 27/04/2021, về kế hoạch cho giải quyết vấn đề đất đồng sở hữu, Sở TNMT cũng cho biết sẽ tiếp tục ghi nhận các ý kiến của các Sở, ngành để nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh thay thế Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22 tháng 7 năm 2019 của UBND tỉnh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Đồng thời, Sở sẽ tổ chức làm việc với các đơn vị đang hành nghề đo đạc trên địa bàn tỉnh để yêu cầu việc không tiếp tay, đo vẽ tách thửa trái quy định của pháp luật, thời gian thực hiện trong tháng 5 năm 2021.

Ngoài ra, Sở cũng đề nghị Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố chỉ đạo Ủy ban nhân dân các phường, xã, thị trấn tăng cường kiểm tra, quản lý tại địa phương, không để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích và tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu rõ các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.