Bất động sản công nghiệp miền Bắc cạnh tranh gay gắt, đây là 5 địa phương dẫn đầu

Theo số liệu tổng hợp của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (VCCA), tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. 

Quảng Ninh dẫn đầu thị trường

Sự tăng trưởng bùng nổ của thị trường miền Bắc được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,...

Cụ thể, căn cứ theo các số liệu thị phần thì thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha, tương đương với 18% quy mô toàn khu vực.

Tỉnh này cùng với Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội là 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất, chiếm hơn 50% tổng thị phần. Đây là các địa phương gần/ven biển hoặc ở khu vực trung tâm, có tuyến giao thông phát triển, thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất. Bởi vậy các địa phương này được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn.

Xét theo quy mô diện tích quy hoạch, thì khu công nghiệp Hải Hà đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực, với 4.988 ha tương đương với 7,91% thị phần. VCCA nhận định trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn, đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.

Đứng thứ hai là khu công nghiệp Đầm Nhà Mạc cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha, tương ứng với mức 5,88% thị phần.

Theo sau đó là khu công nghiệp Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích đạt 1.988 ha.

Đối với các khu công nghiệp còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1 - 2% nhưng cũng đều là các khu công nghiệp lớn có quy mô lớn từ 750 - 1.700 ha.

Cạnh tranh gay gắt giữa các khu công nghiệp

Dựa trên các chỉ số CR (Concentration Ratio, thể hiện quy mô tương đối của nhóm doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất thị trường so với tổng dung lượng thị trường), VCCA đánh giá các khu công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt.

Chỉ số CR1 ở mức 7,91%, chỉ số CR3 (ba khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức 16, 94%, thấp hơn gần ba lần so với ngưỡng 65%.

Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ) cũng chỉ xấp xỉ gần 22%.

Các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường bất động sản miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt, số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Cũng theo báo cáo của VCCA, chỉ số HHI cũng đang ở mức 164, nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 - ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao. Điều này đã cho thấy chính xác thị trường miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026