Bộ Xây dựng bác đề xuất lập Ban quản trị nhà chung cư kiểu mới

Xin lập Ban quản trị chung cư kiểu mới

Đại diện một doanh nghiệp mới đây gửi câu hỏi tới Bộ Xây dựng cho biết, công ty này đang có đầu tư xây dựng một tòa nhà có chức năng gồm: 2 tầng hầm để xe chung; Tầng 1 đến 4 là khu trung tâm thương mại riêng biệt; Tầng 5 đến tầng 25, chia làm 2 khối tháp: Tháp văn phòng: có thang máy, lối đi riêng, sảnh riêng. Tháp chung cư: Tầng 5 và 25 làm dịch vụ, tầng 6 đến tầng 24 làm chung cư (từ tầng 5 đến tầng 25 có thang máy riêng, lối đi riêng, sảnh riêng độc lập).

Tại nhiều khu chung cư, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để lập Ban quản trị gặp nhiều khó khăn gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

“Hiện nay công ty đang quản lý vận hành của tòa nhà, trong khi chưa tổ chức hội nghị toàn bộ tòa nhà, các hộ cư dân tháp chung cư nêu trên đề xuất hội nghị riêng khu chung cư để thành lập ban quản trị khu căn hộ (từ tầng 6 đến tầng 24, hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 tháp chung cư - là khu riêng biệt) nhằm quản lí vận hành tách biệt, tất nhiên có sự phối hợp quản trị chung với toàn bộ tòa nhà”, đại diện doanh nghiệp đặt câu hỏi.

Trả lời vấn đề trên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định tại Khoản 1 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014 thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng thì Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, đối chiếu với các qui định nêu trên thì Chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư cho cả tòa nhà, có các thành phần tham dự là: chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu văn phòng, trung tâm thương mại và chủ sở hữu các diện tích khác (nếu có).

“Đề xuất tổ chức hội nghị riêng khu chung cư (từ tầng 6 đến tầng 24 hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 của tháp chung cư) như nêu trong câu hỏi là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở”, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định.

Cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản?

Liên quan đến việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để sửa đổi bổ sung một số quy định.

Theo đó, Dự thảo đề xuất hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong 12 tháng kể từ ngày đưa vào sử dụng, có tối thiểu 50% căn hộ đã được bàn giao. Điểm này thay đổi so với quy định hiện hành là phải có trên 75% số căn hộ được bàn giao tham dự.

Dự thảo cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản nhưng phải có chữ ký của người được lấy ý kiến. Khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến người không tham dự hội nghị nhà chung cư.

Nhiều chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì, không tổ chức hội nghị thành lập Ban quản trị tòa nhà theo đúng quy định (Ảnh: Chung cư Coma18 bị cư dân treo băng rôn phản đối việc chiếm dụng quỹ bảo trì).

Trong 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định mà không đủ 50% đại diện chủ nhà họp hoặc cho ý kiến bằng văn bản thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Dự thảo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư qui định, việc công nhận ban quản trị nhà chung cư có thể do cấp phường ra quyết định nếu được UBND cấp quận ủy quyền. Đây là điểm mới so với quy định hiện hành là chỉ UBND cấp quận, huyện mới được công nhận ban quản trị nhà chung cư.

Dự thảo cũng quy định thù lao của thành viên ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp. Cụ thể, “hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên ban quản trị từ chối nhận thù lao”, dự thảo nêu.

Dự thảo quy định tòa nhà 1 khối thì tối thiểu có 3 thành viên ban quản trị, tòa nhà có nhiều khối nhà chung đế thì mỗi khối có tối thiểu 1 thành viên, cụm nhà chung cư thì tối thiểu có 6 thành viên. Ban quản trị gồm 1 trưởng ban, một số phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Theo qui định hiện hành, chỉ có 1 hoặc 2 phó ban.

Dự thảo cũng đưa ra nội dung qui định về “chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản trong đó có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua”…