Bối cảnh kênh trái phiếu đang 'đảo chiều'

Lãi ngân hàng ngắn hạn dự báo khó giảm

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, bối cảnh lãi suất neo cao thời gian qua lại tạo áp lực vốn lên những nhà phát triển bất động sản.

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” , lãi vay ngân hàng được các chuyên gia dự báo sẽ khó giảm trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) dự báo ít nhất đến hết quý I/2027 lãi suất vẫn sẽ ở mức cao.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cũng đánh giá khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm 2026 là khó xảy ra.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes chia sẻ. với tình hình kinh tế thế giới cũng như Việt Nam, lãi suất cho vay trong thời gian tới chắc chắn sẽ không có sự điều chỉnh nhiều, thay vào đó chỉ có thể điều chỉnh nhẹ. Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vẫn sẽ duy trì như hiện tại. 

Trái phiếu vẫn là kênh tiềm năng 

Vị CEO SGO Homes nhìn nhận, về dài hạn thị trường vẫn cần đa dạng hoá nguồn vốn hơn nữa. Có một số kênh như trái phiếu doanh nghiệp, song kênh này hiện chủ yếu chỉ áp dụng được cho các chủ đầu tư lớn, có uy tín. Lý do bởi trong giai đoạn vừa qua, nhiều dự án không trả được nợ đúng hạn, làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng.

Bày tỏ quan điểm về kênh trái phiếu, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV cho rằng, sau những vấn đề xảy ra trên thị trường trái phiếu năm 2022, nhiều người có tâm lý e ngại nên kênh này phát triển chậm. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác.

Trước đây, Việt Nam chưa có hoạt động xếp hạng tín nhiệm, còn hiện nay đã có hai tổ chức xếp hạng tín nhiệm bắt đầu hoạt động và Nhà nước cũng thúc đẩy phát triển lĩnh vực này.

Nếu kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đánh giá và yên tâm hơn. Trước đây, họ mua trái phiếu nhưng không có cơ quan đánh giá để biết rõ mức độ rủi ro. Theo ông Cường, cho rằng đây là một kênh cần tiếp tục thúc đẩy.

Đối với những chủ đầu tư có uy tín và những dự án thực sự khả thi, bảo đảm tính pháp lý và có cơ chế kiểm soát thì việc huy động vốn qua kênh này không có gì xa lạ. Nếu được thực hiện tốt, đây có thể trở thành một kênh hiệu quả, giúp những người có số vốn nhỏ cũng có thể tham gia đầu tư vào bất động sản.

Gợi ý lập quỹ đầu tư tín thác

Bên cạnh những kênh truyền thống như ngân hàng hay trái phiếu, theo ông Hoàng Văn Cường, dòng vốn có thể huy động thông qua các quỹ đầu tư, bao gồm các quỹ đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư trong nước.

Tuy nhiên tại Việt Nam, loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản chưa phát triển. Vì vậy, hiện nay, một người muốn đầu tư bất động sản thường phải có ít nhất 500 - 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng. 

Nếu hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản thì người chỉ có 50 - 100 triệu đồng vẫn có thể tham gia đầu tư thông qua quỹ. Hình thức này sẽ giúp hoạt động đầu tư trở nên đa dạng hơn. Để các quỹ này phát triển, cần có khung pháp lý phù hợp.

Lãnh đạo SGO Homes và G6 Group đều đề xuất một kênh dẫn vốn khác là nguồn thu từ việc bán hàng đối với các chủ đầu tư triển khai dự án. Tuy nhiên, cần thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh lặp lại tình trạng giống như giai đoạn thị trường bất động sản trước năm 2013, khi mà việc huy động vốn diễn ra quá dễ dàng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn không đúng mục đích.

Bà Nguyễn Hồng Vân, chuyên gia JLL Việt Nam bổ sung thêm, một trong những kênh có thể huy động vốn nên tập trung trong thời gian tới chính là dòng vốn ngoại. Đây là kênh cần được khuyến khích trong thời gian tới, trong bối cảnh thị trường vẫn quan tâm đến bài toán lãi suất.