Chưa thể 'hạ nhiệt' giá chung cư Hà Nội

Bất chấp những ảnh hưởng của lãi suất cao và thắt chặt tín dụng, giá của các căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Ghi nhận trên thị trường cho thấy, trong khi các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải cắt lỗ thì giá căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn chưa hề "hạ nhiệt".

Giá chung cư được dự báo còn đi lên cũng xuất phát từ tình hình thị trường thực tế hiện nay - ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét. Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện nay cơ bản vẫn "khan" nguồn cung mới, dự án mới so với nhu cầu thực tế.

Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng "hạ giá" là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay - ông Đính cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên chi phí của các dự án bị đội lên. Điều này cũng khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.

Thống kê của CBRE cho thấy, trong quý II//2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức thấp khi ghi nhận khoảng 1820 căn hộ cần mở bán từ 9 dự án; trong đó, chỉ có 2 dự án mở bán đợt đầu, còn lại là các dự án mở bán tiếp theo. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội của Công ty TNHH CBRE Việt Nam thông tin. Do đó, tổng nguồn cung mới lũy kế trong nửa đầu năm 2023 bị ảnh hưởng bởi những thách thức vĩ mô hiện hữu và chỉ đạt 3.926 căn, giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây cũng là lượng bán ra trong 6 tháng thấp nhất được ghi nhận trong 5 năm qua. Toàn bộ nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp; trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn với 51% - bà An nhận xét.

Xét về vị trí, phía tây tiếp tục thống trị về số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và đóng góp lần lượt 52% và 54% tổng nguồn cung mới trong quý II/2023 và nửa đầu năm 2023. Bên cạnh 1 dự án trung cấp ở ngoại thành, nguồn cung mới còn lại đều ở phía Tây và đến từ các dự án cao cấp với mức giá mở bán từ 49 - 68 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì).

Trong khi số lượng căn hộ mới khiêm tốn thì số lượng căn hộ bán ra theo thống kê phần nào cho thấy tín hiệu tích cực khi vượt nguồn cung mới trong cả quý II và và nửa đầu năm 2023. Tổng số ghi nhận có gần 4.280 căn hộ chung cư được mở bán tại thị trường Hà Nội trong 6 tháng đầu năm nay.

Tuy nhiên, so với các số liệu trước đó, con số này vẫn còn thấp, giảm 60% so với tổng số cơ sở đạt được trong nửa đầu năm 2022. Dự án căn hộ chung cư phát triển tại các khu đô thị tiếp tục thể hiện sức hấp thụ tích cực và đóng góp lớn vào tổng số căn hộ bán được trong nửa đầu năm 2023.

Kết thúc quý II/2023, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương mức tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 do tỷ trọng phân khúc cao cấp tăng thêm.

Đáng chú ý, bất chấp ảnh hưởng của lợi nhuận cao và khủng hoảng tín dụng, giá trung bình của các căn hộ mới mở ở Hà Nội vẫn tương đối cao. Trong số các dự án chào bán sơ cấp quý II/2023 có 52% dự án chào bán trên 47 triệu đồng/m2, còn lại các dự án chào bán từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý I/2023 nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết các khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm trước; trong đó Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.

Bà Nguyễn Hoài An nhận định, từ nay đến cuối năm 2023, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm được cải thiện. Thống kê của CBRE cho thấy, lượng căn hộ mở bán mới tại Thủ đô sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn được mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2023 lên 10.500 căn.

Phần lớn lượng mở bán mới sẽ đến từ các đợt tiếp theo của dự án tại khu đô thị phía Tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp. Do đó, giá sơ cấp trung bình được dự báo sẽ duy trì trong khoảng 47 - 49 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2023, tương đương mức tăng trưởng 5% theo năm.

Nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy" của bất động sản nhưng thị trường căn hộ sẽ không có vùng "đáy" bởi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao - ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing nhận xét.

Ông Trung lý giải, căn hộ chung cư cũng chính là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền. Bởi vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất.

Thời gian qua thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tác động từ các chính sách mới được ban hành cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải có thời gian để chờ độ "thẩm thấu" chính sách.

Thời điểm này, thị trường bất động sản đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Bởi ngay từ đầu năm, trong khi nhiều chủ đầu tư phải rời cuộc chơi và cơ cấu lại thì vẫn có không ít chủ đầu tư tồn tại được nhờ năng lực quản trị và năng lực triển khai tốt.

Các chuyên gia dự báo, với động thái 4 lần điều hành hạ lãi suất từ đầu năm đến nay của Ngân hàng Nhà nước là một trong những yếu tố tác động để nguồn vốn tiếp tục đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền.