Đã qua thời mua chung cư là lỗ?

Báo cáo về thị trường nhà ở do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây cho biết, trong quý III, cả nước có hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán (hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo). Qua đó, cung cấp thêm khoảng 20.000 sản phẩm. 

Bên cạnh sản phẩm từ các dự án cũ, thị trường còn đón nhận nguồn cung từ nhiều dự án mới mở bán ở một số địa phương như Cần Thơ, Lào Cai, TP HCM, Hải Phòng,… Xuất hiện nhiều dự án được gia hạn tiến độ, kick off, tái kick off.

Xét theo cơ cấu, phần lớn nguồn cung vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền khi chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Xét theo khu vực, các sản phẩm mới tập trung chủ yếu ở thị trường phía Nam (chiếm khoảng 40%).

Đối với phân khúc chung cư, dòng sản phẩm căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý III khi chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. So với năm 2019, tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98%.

Trên thị trường sơ cấp, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình trong quý III đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý II. Lý do là bởi nguồn cung căn hộ tại Thủ đô ngày càng khan hiếm. Các dự án mới chào bán, các phân khu mở bán tiếp theo đều không giảm hoặc tăng giá. 

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới hạn chế trong quý nên chỉ số giá căn hộ chung cư gần như không thay đổi. Còn ở TP HCM, giá căn hộ trung bình cao hơn Hà Nội, neo ở mức 68 triệu đồng/m2, tăng 1,5% so với quý II. Lý do là bởi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án có giá bán cao. Thị trường ghi nhận một số dự án mới chào bán ở ngưỡng giá 300 triệu đồng/m2. 

Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch của các căn hộ cao cấp (trên 20 tỷ đồng) không biến động nhiều so với quý trước, song so với đỉnh thì giảm 30%. 

VARS nhận định: “Trong quý III, giá bán bất động sản nhà ở vẫn ghi nhận ở mức cao, các chủ đầu tư tiếp tục tham gia cuộc đua về chính sách ưu đãi nhằm kích cầu. Nhiều dự án chung cư được phát triển bởi các đơn vị uy tín, chào thị trường với ưu đãi đột phá đã ghi nhận lượng booking lớn. Qua đó, thắp sáng bức tranh tương đối ảm đạm của thị trường”. 

Không còn khái niệm mua chung cư bị lỗ

Quý III, lượng tiêu thụ trên toàn thị trường nhà ở đạt khoảng 5.770 giao dịch, gấp đôi quý II, chiếm gần 28% tổng cung mở bán mới và gần bằng 90% cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, nếu tính chung trong cả 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch mới bằng 50%. 

Theo VARS, lượng giao dịch phục hồi nhờ loạt động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ đã thẩm thấu dần và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm.

Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Lý do bởi đây là sản phẩm luôn đứng đầu về lực cầu, đáp ứng cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, khi so sánh chung cư với một số tài sản đầu tư khác, đơn vị này đã phát hiện tỷ suất lợi nhuận gộp (gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê) của chung cư tăng khoảng 2 lần trong vòng 8 năm, tức lên tới 12,5%/năm. Do đó, đây là một trong những loại tài sản tốt nhất để đầu tư trong những năm qua. ‏

‏Sau 8 năm (từ 2015 - 2023), khả năng sinh lời của chung cư ngang ngửa chứng khoán và cao hơn những kênh đầu tư như vàng, tiền gửi tiết kiệm, đất nền, ngoại tệ USD.

“Chuyển nhượng căn hộ là một trong những điểm sáng của thị trường khi đóng vai trò giữ lửa, luân chuyển dòng tiền. Hiện đã không còn khái niệm mua chung cư bị lỗ, việc đầu tư căn hộ chuyển nhượng là lựa chọn của đa số nhà đầu tư bền vững, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM”, VARS cho hay.

Xét cơ cấu giao dịch theo phân khúc, căn hộ chung cư sang trọng, căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình dân chiếm lần lượt 2%; 17%; 60%; 8%.  

Chia sẻ với người viết, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam đánh giá đại bộ phận nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội và TP HCM chủ yếu là phân khúc cao cấp (trên 90%), vì lẽ đó mà mặt bằng giá đang ở mức cao.

Theo chuyên gia, trước đây, câu chuyện tăng giá của chung cư đã diễn ra ở TP HCM trong thời gian khá dài, trong vòng 4 - 5 năm qua giá đã liên tục leo thang ở ngưỡng cao. Còn ở Hà Nội, những năm trước giá chung cư vẫn duy trì đà tăng ở mức vừa phải. Song 1 năm qua, giá cũng tăng cao do sự khan hiếm nguồn cung ở những dự án trung cấp, bình dân, sản phẩm chào bán đa phần ở phân khúc cao cấp. 

Nhìn chung tình hình thị trường bất động sản năm 2023 vẫn khá khó khăn, song riêng trong quý III đã ghi nhận những dấu hiệu phục hồi, một trong số đó là nguồn cung căn hộ chung cư ở cả Hà Nội và TP HCM đã tăng trưởng nhẹ so với 2 quý trước đó. Tuy nhiên, nếu tính chung cả 9 tháng đầu năm thì vẫn còn ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước.

Dự kiến quý IV, nguồn cung chung cư sẽ tăng trưởng nhẹ so với 3 quý đầu năm. Vậy nhưng tựu chung cả năm 2023, lượng căn hộ mới ở Hà Nội và TP HCM có thể sẽ ở ngưỡng thấp nhất trong vòng 10 năm qua.

"Chuyển biến cải thiện của thị trường trong quý III và quý IV phản ánh những dấu hiệu tích cực đem lại do sự dịch chuyển của mặt bằng lãi suất. Giai đoạn này, lãi suất hiện đã trở về mức đầu năm 2022, khá phù hợp đầu tư và phát triển kinh doanh.

Lãi suất gửi tiết kiệm đang ở mức thấp, người dân hoàn toàn có thể cân nhắc chuyển sang các kênh đầu tư khác, một trong số đó là bất động sản. Tuy nhiên, đầu tư như thế nào lại là câu chuyện khác, bởi thông thường mỗi nhà đầu tư lại phải đối mặt với những rủi ro khác nhau, và cũng còn tùy thuộc vào từng thời điểm khác nhau.

Nhà đầu tư thường mong muốn xuống tiền vào những bất động sản có khả năng tăng giá nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất, song tình hình thị trường như hiện nay không có nhiều cơ hội như vậy, mà thường những cơ hội như vậy cũng đi kèm nhiều rủi ro. 

Theo tôi, kênh đầu tư an toàn trong lúc này có lẽ là phân khúc mua để cho thuê, với những sản phẩm vừa sinh lời đều đặn, vừa có khả năng tăng giá. Nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn ở những dự án đã hoàn thiện. 

Chúng tôi kỳ vọng trong quý IV, những sản phẩm có khả năng sinh lời, đem lại thu nhập tự động như vậy sẽ gia tăng thanh khoản, được rao bán và tìm kiếm nhiều, nhất là trong bối cảnh lượng tiền gửi ngân hàng khoảng 1 năm trước (khi lãi suất cao) đã đến thời điểm đáo hạn”, chuyên gia CBRE Việt Nam bổ sung.